2012年房估師考試案例分析精講32

    「案例2-1」 分析

    ⑴ 該報告以確定國有土地使用權出讓價格為目的，遵循土地

    估價原理、原則，選用基準地價系數修正法、假設開發法對估價對

    象估價，技術思路正確。

    ⑵ 該報告符合估價報告的總體要求，全面、公正、客觀、準

    確地記述了估價的過程、結論。

    ①完整地反映了估價所涉及的事實、推理過程、結論，正文內

    容和附件資料齊全、配套，估價結論能被報告使用者理解、接受。

    ②報告站在中立立場上對影響估價對象價值的因素進行了客觀

    的介紹、分析，結論依據充分。

    ③語言準確、清楚。

    ⑶ 報告的格式、組成內容符合規范要求。

    ⑷ 該報告符合土地使用權出讓價格評估要求：采用公開市場

    價值標準評估。

    ⑸假設開發法費用支出計算中，列出了專項維護基金。很好，

    因為不少類似報告忽略了該項費用支出。

    不足之處：

    ⑴ 開發完成后的房地產于基準日期的總價值的確定，應該至

    少選擇三個市場案例、采用市場比較法的有關程序和要求確定。該

    報告中只是籠統地“根據估價人員對該地區同類型住宅小區售價的

    調查，估算委估地塊住宅房屋平均售價為2100元/㎡“便確定了開

    發完成后的住宅房屋于基準日期的總價值。該報告對于開發完成后

    的住宅房屋于基準日期的總價值的確定過程過于簡單。

    ⑵ 假設開發法中，應該對專業費、前期費、市政基礎設施配

    套費等規費取費及開發周期確定的依據、標準，予以說明。否則難

    免報告欠嚴謹之嫌。