2012年房估師考試案例分析精講33

    第二節(jié) 房地產轉讓價格評估

    一、房地產轉讓價格評估的法律規(guī)定

    《城市房地產管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產轉讓，是指

    房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給

    他人的行為。“《城市房地產轉讓管理規(guī)定》對此概念中的其他合

    法方式作了進一步細化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：

    ⑴ 以房地產作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬發(fā)

    生變更的；

    ⑵ 一方提供土地使用權、另一方或者多方提供資金，合資、

    合作開發(fā)經營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的；

    ⑶ 因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；

    ⑷ 以房地產抵債的；

    ⑸ 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    二、房地產轉讓價格評估的特點

    房地產轉讓估價具有以下幾個方面特點：

    第一，從估價時點上看，房地產轉讓估價多數是在轉讓前進行，

    估價時點則在估價作業(yè)日期之后。

    第二，從委托人和評估主體上講，房地產轉讓估價可以委托社

    會上任何一家值得委托人信任的評估機構評估，委托人既可能是買

    方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的

    行為。

    第三，從估價目的和要求上講，房地產轉讓評估只是為了了解、

    掌握房地產交易行情而進行的評估，其目的只是為了在進行房地產

    交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購買

    一宗房地產時，可能實現的最低價格，而賣方則需要了解出售房地

    產時可能實現的最高價格。作為評估機構，對該宗房地產進行評估

    時，其評估結果可能是有一定擺動幅度的價格區(qū)間，估價人只對估

    價信息和結論合乎估價技術規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產轉讓

    定價決策不負直接責任。

    「案例2-2」

    C市××廣場房地產估價結果報告（節(jié)選）

    ㈠ 委托人：（略）

    ㈡ 估價機構：C市房地產評估有限公司。

    ㈢ 估價對象：

    估價對象××廣場為位于C市錦江區(qū)青年路××-××號的一

    幢綜合樓，框架結構，建筑面積為98594㎡，土地使用權面積為

    14893.205㎡的物業(yè)，對2003年12月31日全部投入使用時的

    預期市場價格進行評估。

    ㈣ 估價目的：了解2003年12月31日估價對象全部投入使