2012年房估師考試案例分析精講38

    市場交易實(shí)例時(shí)，不僅應(yīng)了解交易實(shí)例的價(jià)格及房地產(chǎn)狀況，如坐

    落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、

    租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場比較時(shí)

    的不可或缺的比較項(xiàng)目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實(shí)例及其實(shí)例

    比較項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映公開

    市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)的租賃價(jià)格。

    ㈡ 收益法

    收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的

    估價(jià)方法。收益法評(píng)估房屋租賃價(jià)格的關(guān)鍵仍然是年凈收益的計(jì)算

    和報(bào)酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及

    租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅

    金等四項(xiàng)稅費(fèi)。四項(xiàng)稅費(fèi)的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義

    決定。如四項(xiàng)稅費(fèi)全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為

    出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報(bào)酬率時(shí)，應(yīng)考慮

    不同地區(qū)、不同用途、不同時(shí)期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度。

    ㈢ 成本法

    成本法是市場難以提供類似估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，也不便準(zhǔn)確

    預(yù)測凈收益時(shí)，易于計(jì)算、把握房屋租賃價(jià)格基本標(biāo)準(zhǔn)的方法。成

    本法評(píng)估房屋租賃價(jià)格由八項(xiàng)因素構(gòu)成：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、

    利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤。采用該方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)先求取

    建筑物的重置價(jià)格。一般通過政府公布的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定；

    也可采用按工程造價(jià)估算等方法求取。

    ××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估報(bào)告

    致委托方函

    ××網(wǎng)球俱樂部有限公司：

    我公司于2000年10月9日接受委托，對(duì)××網(wǎng)球俱樂部房

    地產(chǎn)租賃權(quán)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。自2000年10月9日收到委托人提

    供的項(xiàng)目相關(guān)資料后，我公司組織人員于2000年10月9日至2000

    年10月13日對(duì)委估房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估人員在現(xiàn)場查勘的基

    礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、有關(guān)政策法規(guī)和我公司掌握的房

    地產(chǎn)市場資料和長期積累的房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，結(jié)合委托人提供

    的資料和本次評(píng)估的估價(jià)目的，遵循公正、客觀、獨(dú)立的原則，按

    照估價(jià)程序，選取科學(xué)的估價(jià)方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各

    項(xiàng)因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析計(jì)算，最終確定委估房地產(chǎn)剩余28.5年

    的租賃權(quán)在2000年10月9日的價(jià)值為RMB1912.15萬元，大寫

    人民幣壹仟玖佰壹拾貳萬壹仟伍佰元整。（本估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的限制

    條件見“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”相關(guān)說明）

    特此函告。

    ××房地產(chǎn)估價(jià)公司

    法定代表人：××

    ××年××月××日