2012年房估師考試案例分析精講44
來源:中大網(wǎng)校發(fā)布時間:2012-02-21
⑥ 桑拿理療部:可同時容納40人,消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按350元/人。日
計,空置率取40%,1年按360個營業(yè)日計。
40×350×360×(1-40%)×10-4=302.40(萬元/年)
年收入合計:500.49萬元/年
⑵ 年費(fèi)用的測算
① 年維修費(fèi):估價對象年維修費(fèi)取折舊費(fèi)的80%.
估價對象俱樂部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu),建筑面積為4200㎡,
建造單價取900元/㎡,耐用年限為60年,殘值率為0%;網(wǎng)球室
為1層全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu),建筑面積為4600㎡,建造單價為800元/㎡,
耐用年限為60年,殘值率為0%.
(900×4200+800×4600)×(1-0%)/60×80%×10-4
=9.95(萬元/年)
② 年管理費(fèi):取年收入的4%.
500.49×4%=20.02(萬元/年)
③ 年保險費(fèi):取房屋造價的2‰。
(900×4200+800×4600)×2‰×10-4=1.49(萬元/年)
④ 房產(chǎn)稅:依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定,
房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余額的1.2%計,房產(chǎn)余額是房產(chǎn)原值一次扣除一定
比例(一般為30%)后的余額。
(900×4200+800×4600)×(1-30%)×1.2%×10-4
=6.27(萬元/年)
⑤ 營業(yè)稅及附加:按年收入的5.65%計。
500.49×5.65%=28.28(萬元/年)
⑥ 經(jīng)營費(fèi)用:網(wǎng)球室、KTV包房、餐飲部、休閑清吧、舞廳、
桑那理療部的經(jīng)營費(fèi)用(含裝修及設(shè)備設(shè)施更新改造費(fèi)用)分別為響
應(yīng)年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%.
65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+
16.20×50%+302.40×50=249.62(萬元/年)
則,年費(fèi)用合計為:
9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62(萬元/年)
⑶ 資本化率的確定
采用公式:資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值
安全利率:取目前國家一年期存款利率為2.25%;風(fēng)險調(diào)整值
(0~9%):取6%
則,資本化率為2.25%+6%=8.25%
⑷ 尚可使用年限的確定
委托人擁有估價對象房地產(chǎn)30年(1999年2月1日至2029
年1月31日)的使用權(quán),至估價時點(diǎn)已使用1.5年,故尚可使用年
限為28.5年。
⑸ 估價對象房地產(chǎn)租賃權(quán)收益價格為
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