2012年房估師考試案例分析精講43

    估價技術報告

    一、實物狀況分析（略）

    二、區位狀況分析（略）

    三、市場背景分析（略）

    四、最高最佳使用分析

    估價對象所處區域為商業繁華地段，是較為理想的商業綜合用

    地。估價對象用途為商業綜合，符合區域功能規劃，確定現用途為

    估價對象的最高最佳用途。

    五、估價方法的選用

    估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地勘察和調查，根

    據估價對象的特點及評估目的，確定運用收益法、成本法作為本次

    估價的基本方法，其技術路線如下：

    ⑴ 根據《房地產估價規范》，“收益性房地產的估價，應選

    用收益法作為其中的一種估價方法“，由于估價對象系經營用房，

    具有收益，因此可用適當的資本化率，將其未來各年的純收益折算

    到估價時點上，計算待估房地產租賃權的收益價格。

    ⑵ 根據成本法估價的思路，以建造估價對象房地產所需的各

    項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應交納的稅金來求待

    估房地產（完全產權）的積算價格，再根據年限修正法計算待估房地

    產租賃權的積算價格。

    對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象

    房地產租賃權的總價格和單位價格。

    六、估價測算過程

    ㈠ 收益法分析測算過程

    ⑴ 年收入的確定

    ① 網球室：共有網球場8個，全天24小時營業，白天12

    小時收費標準為48元/小時。個，晚上12小時收費標準為78元/

    小時。個，1年按360個營業日計，空置率取85%.

    （48+78）×12×8×360×（1-85）×10-4=65.32（萬元/年）

    ② KTV包房：共設有5間大包、3間中包、4間小包，取費

    標準分別為480元/間。晚、380元/間。晚、280元/間。晚，1年

    按360個營業日計，空置率取70%.

    （480×5+380×3+280×4）×360×（1-70%）×10-4

    =50.33（萬元/年）

    ③ 餐飲部：可同時容納50人進餐，消費標準為30元/人。餐，

    1個營業日按中、晚兩餐計，1年按360個營業日計，空置率取60%.

    30×50×2×360×（1-60%）×10-4=43.20（萬元/年）

    ④ 休閑清吧：可同時容納80人，消費標準按20元/人。日

    計，空置率取60%，1年按360個營業日計。

    20×80×360×（1-60%）×10-4=23.04（萬元/年）

    ⑤ 舞廳：可同時容納30人，消費標準按30元/人。日計，

    空置率取50%，1年按360個營業日計。

    30×30×360×（1-50%）×10-4=16.20（萬元/年）