2012年房估師考試案例分析精講50

    二、房地產抵押價值評估的法律規定

    《房地產估價規范》指出房地產抵押價值評估，應依據《中華

    人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》（及高

    法的若干問題解釋）、《城市房地產抵押管理辦法》及當地和其他有

    關規定進行。當然也包括《房地產估價規范》本身。現將有關法規

    中規定可以設定抵押的房地產、不得設定抵押的房地產、與估價有

    關的內容主要歸納如下。

    ㈠ 可以設定抵押的房地產

    抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

    抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著

    物；

    抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒

    灘等荒地的土地使用權；

    以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土

    地使用權同時抵押；

    依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，

    可以設定抵押權；

    以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權；

    以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國

    有土地上的房屋同時抵押；

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    以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的

    國有土地使用權同時抵押；

    以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押；

    學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體以

    其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產。

    《城市房地產抵押管理辦法》第二章第八條規定：

    ㈡ 不得設定抵押的房地產

    土地所有權；

    權屬有爭議的房地產；

    用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；

    列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

    已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

    被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；

    劃撥土地使用權不得單獨抵押；

    耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權（上述

    可抵押的除外）；

    鄉（鎮）、村企業的（集體）土地使用權不得單獨抵押；

    學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的

    教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；

    所有權、使用權不明或者有爭議的財產（房地產）；

    以法定程序確認為違法、違章的建筑物；

    依法不得抵押的其他房地產。“