2012年房估師考試案例分析精講58

    估價技術報告

    一、實物狀況分析

    實物狀況包括估價對象的位置、建筑面積、土地使用權面積、

    土地等級、用途、土地形狀、土地使用年限和剩余年限、建筑物的

    結構類型、功能、層數、容積率、車位、結構、建成年月、設備、

    裝修及維護保養狀況等，具體分析如下：

    坐落：××市××區××大街10整體房地產；

    房屋建筑面積：49977.62㎡，具有所有權；

    土地使用面積：8048.23㎡，劃撥土地使用權；

    土地等級：商業二級；

    土地使用權年限：未限定，按法定最高40年計算；

    土地形狀：長方形，東西長113.79m，南北寬80m；

    法定用途：旅游業；

    功能：自營客房、餐飲、康樂中心、會議室、車庫等，出租商

    店、娛樂等；

    層數：11層，地上9層，地下2層；

    容積率：6.21，地上4.95；

    車位：112個，地上24個、地下88個；

    建筑結構類型：鋼筋混凝土框架剪力墻結構；

    建成年月：1991年；

    裝修檔次：五星級酒店，高檔精裝修（詳表略）；

    設備設施：煙感報警系統、自動消防噴淋系統、約克中央空調

    系統、新風系統、中央監控系統、集中供暖系統，同時酒店配有觀

    光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯共15部；

    外觀：外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中

    央琉璃瓦樓蓋；

    維修保養良好，為完好房；

    3層中央有中庭花園。

    二、區位狀況分析（略）

    三、市場背景分析

    ⑴ ××市房地產情況

    ××市是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經濟、科學

    技術以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的2008××市奧運，

    對海內外房地產投資極具吸引力。近年來××市的經濟發展迅速，

    城市面貌變化巨大。如××市興建了大量住宅小區及相關設施，大

    型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務設施；有特色的

    CBD、金融街、中關村等新型商務中心已經形成；城八區危改有計

    劃的持續；一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環、注環）、

    地鐵、輕軌等基礎設施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離

    帶及城市綠地、公園建設；完善了城市的硬件設施，大大改善了高

    效環境，使城市面貌發生了根本變化。

    在“十五”計劃宏觀政策引導下，在加入WTO和舉辦2008

    奧運等重大利好因素的刺激下，在××市經濟多年保持2位數增長

    的良好環境下，××市房地產開發投資呈現快速發展的態勢，投資

    規模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩定增長，市場價格和空

    置基本穩定。

    2002年1至10月份，全市房地產開發投資繼續居主導地位，

    累計完成703.3億元，比去年同期增長30.3%.

    ⑵ ××市飯店用房市場分析

    世界經濟蕭條對涉外旅游飯店市場產生了不良影響，但人們對

    中國經濟的長期穩定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、

    減少存款、五。一、十。一長假等政策刺激消費，并在短期內取得

    了良好效果；而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠的眼

    光看待中國市場，加入WTO后，對外貿易預計會增長，所以申奧

    成功和加入WTO部分抵消了全球經濟蕭條的不良影響。

    飯店業與其相關行業有非常強的關聯度。旅游活動可以直接帶

    動和推進相關社會生產活動的不斷深化和發展，具有高度的關聯帶

    動功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業有較高的經濟乘數效應，

    旅游業每直接收入1元，相關行業的收入就能增加4.3元；旅游業

    每增加一個直接從業人員，社會就能增加5個就業機會。飯店行業

    在整個旅游產業占據了相當核心的地位。飯店業作為旅游業的三大

    支柱之一，可以支持工業、改善環境、直接創匯并能創造大量的就

    業機會，在現代發達國家的經濟體系中占有極其重要的地位，也是

    發展中國家積極推動和扶持的朝陽產業。

    世界經濟貿易的發展以及旅游行業的周期性變化直接對飯店行

    業的兩類主要客源商務客人以及旅游者構成重要影響。此外區域性

    的經濟發展周期的變化、季節因素等也都會對飯店業的經營產生影

    響。穩定增長的經濟環境將促進旅游業、商業往來的繁榮，會刺激

    休閑娛樂消費的增加；另一方面，經濟衰退時期、戰爭時期則會消

    減商務和旅游活動。從全球飯店業發展來看，我國尚處于行業的成

    長期。

    在我國，2000年，全國10481家旅游飯店營業收入總額為

    862.27億元，上繳營業稅44.07億元；全員勞動生產率為7.67萬

    元/人。全國6646家國有經濟飯店，2000年實現營業收入216.62

    億元，上繳營業稅23.49億元，全員勞動生產率7.48萬元/人。全

    國外商和港澳臺投資興建的833家飯店，2000年實現營業收入

    216.62億元，上繳營業稅10.80億元，全員勞動生產率10.37萬

    元/人。

    飯店供應方面，1999年以來也發生了重大變化。1999年全國

    增加旅游飯店1253家，增長21.7%，客房增加12.46萬間，增長

    16.3%，全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年

    末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長

    49%.其中星級旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：

    五星級飯店117家，增加40家；四星級飯店352家，增加148

    家；三星級飯店1899家，增加607家；二星級飯店3061家，增

    加1163家；一星級飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么

    多，但客房出租率仍提高了1.7個百分點，這說明1999年以來市

    場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發展的大好形勢。

    ××市的大部分飯店是20世紀80年代和90年代建成的，具

    有國際先進水平的管理和服務。多家合資飯店由國際著名的飯店管

    理集團實施管理。