2012年房估師考試案例分析精講59
來源:中大網校發布時間:2012-02-21
四、最高最佳使用分析
房地產估價要以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最
佳使用,是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行,經過充分合
理的論證,能使估價對象的價值達到最大的一種最可能使用。最高
最佳使用分析真正體現了估價的客觀性。衡量、判斷的標準如下:
⑴ 法律上的許可性(規劃及相關政策法規許可)。即不受現時
使用狀況的限制,而依照法律、城市規劃發展的規定。
⑵ 技術上的可能性。即不能把技術上無法做到的使用當作最
高最佳使用,要按照可達到的建筑材料、施工技術等方面的要求確
定。
⑶ 經濟上的可行性。即在各種可能的使用方式中,選擇收入
現值大于支出現值的方式,尋求以經濟上有限的投入而能獲得最大
收益的使用方式。
⑷ 價值最大性。使估價對象的價值在具有經濟可行性的使用
方式中達到最大的一種。
⑸ 土地與建筑物的均衡性。即以房地產內部構成要素的組合
是否均衡來判定。估價時,把建筑物與土地區位是否相匹配,是否
具有投資集約度的因素考慮進去。
⑹ 與外部環境的協調性。應按房地產與其周圍環境相協調,
能獲得最佳外部經濟效益的用途估價。
⑺ 可持續發展性。按可持續發展的觀點確定的使用,即研究
房地產市場的發展變動趨勢、使未來利益最大化的使用方式。
根據上述標準判定,估價對象從設計及使用情況看,作為旅游
酒店物業的現狀用途應為土地最高最佳使用途徑。
五、估價方法選用
估價人員在認真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房
地產進行實地勘查、調查后,根據估價對象的特點,遵照國家有關
法律、法規、估價技術標準,經過反復研究,因估價對象為收益性
房地產,則選用收益法作為一種估價方法,又由于飯店類房地產買
賣案例極少,難于選擇市場法,故選用成本法為另一種方法對估價
對象的整體價值進行估價。作為抵押房地產評估運用成本法也是謹
慎角度的一種體現。
收益法是預測估價對象未來各期的凈收益,選擇適當的報酬率
(報酬率)將其折現到估價時點后累加,以此求取估價對象的客觀合
理價格或價值的方法。
成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格,然后扣
除折舊,以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
將兩種估價方法的估算結果分析綜合后,得出最終估價值。
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