2012年房估師考試案例分析精講60

    附件

    附件一：估價(jià)對(duì)象位置示意圖

    附件二：《國有土地使用合同》復(fù)印件

    附件三：《國有土地使用證》復(fù)印件

    附件四：《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件

    附件五：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片

    附件六：委托人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

    附件七：估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書

    附件八：房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書

    「估價(jià)報(bào)告評(píng)析」

    報(bào)告簡要內(nèi)容

    本案例報(bào)告估價(jià)的是位于××市級(jí)商業(yè)區(qū)的某五星級(jí)涉外飯店

    整體房地產(chǎn)的市場價(jià)格，為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押向銀行申請(qǐng)抵

    押貸款提供市場價(jià)值參考。

    該飯店總建筑面積49977.62㎡，劃撥土地面積8048.23㎡；

    近400間客房；1991年8月投入運(yùn)營。建筑物地上9層、地下2

    層，檐高32.8m；主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)，

    外立面貼白色面磚，仿古建筑形式；三層中廳有約2500㎡，凈空

    高21m的室內(nèi)廣場。估價(jià)對(duì)象設(shè)施完善，按使用功能劃分為客房、

    餐飲、康樂中心、商店、娛樂用房、會(huì)議廳等及其他附屬配套用房。

    估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象做了實(shí)地查勘和現(xiàn)場拍照，對(duì)其建筑物的

    使用和近年經(jīng)營情況做了詳細(xì)調(diào)查，并對(duì)周邊區(qū)域類似檔次用途的

    物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。

    在分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，按照《房地

    產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求選取了適宜的估價(jià)方法。因估價(jià)對(duì)象為收益性房

    地產(chǎn)，則首先選用收益法作為一種估價(jià)方法，又由于五星級(jí)飯店類

    房地產(chǎn)當(dāng)?shù)貛缀鯖]有買賣案例，難于選擇市場法，故選用成本法為

    另一種方法，作為抵押房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評(píng)估的一種

    體現(xiàn)，分別對(duì)估價(jià)對(duì)象的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。

    最后通過對(duì)兩種估價(jià)方法估算結(jié)果的分析綜合后，確定采用算

    術(shù)平均方法得出最終估價(jià)結(jié)果。即估價(jià)對(duì)象××飯店整體房地產(chǎn)在

    估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀市場價(jià)值（價(jià)格）為70894萬元，約折合單位建筑面

    積價(jià)格14431元/㎡.

    「案例2-4」分析

    本報(bào)告為一分書面的、敘述式的，按照《規(guī)范》要求整體組成

    和內(nèi)容較為完整的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以估價(jià)報(bào)告形式履

    行了對(duì)委托人的責(zé)任。作為抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值評(píng)估也具有一定

    特點(diǎn)。

    ㈠ 致委托人函

    致委托人函是估價(jià)機(jī)構(gòu)法人正式地將估價(jià)報(bào)告呈送給委托人的

    函件，具有一定的法律效力。本報(bào)告基本沒有遺漏必要事項(xiàng)，簡明

    扼要、概括準(zhǔn)確。尤其對(duì)估價(jià)對(duì)象的范圍、內(nèi)涵界定明確。這樣就

    給委托人的委托估價(jià)事宜一個(gè)既簡要又明確的答復(fù)。

    ㈡ 估價(jià)的假設(shè)和限制條件

    估價(jià)的假設(shè)和限制條件針對(duì)估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)利及估價(jià)

    結(jié)果的價(jià)值形成條件作了假設(shè)和限制。其中就抵押房地產(chǎn)評(píng)估的必

    要法律條件作也限定。