2012年房估師考試案例分析精講69

來源:中大網校發布時間:2012-02-21

    ㈡ 征地補償估價的內容與標準

    《土地管理法》第四十七條對征地估價內容及補償標準作了明

    確的規定,“征用土地的,按照被征用土地的原用途給予補償。”

    ⑴ 土地補償費:

    “征用耕地的土地補償費,為該耕地被征用前三年平均年產值

    的6~10倍。“

    ⑵ 征用耕地的安置補助費:

    “征用耕地的安置補助費,按照需要安置的農業人口數量計算。

    需要安置的農業人口數,按照被征用的耕地數量除以征地前被征用

    單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的

    安置補償費標準,為該耕地被征用前三年平均年產值的4至6倍。

    但是每公頃被征用耕地的安置補償費,最高不得超過被征用前三年

    平均年產值的15倍。“

    ⑶ 青苗補償費:

    青苗補償費標準“由省、自治區、直轄市規定。”

    ⑷ 地上附著物補償費:

    地上附著物包括農田基礎設施、樹木、墳墓等,其標準“由省、

    自治區、直轄市規定。“

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    ㈢ 《土地管理法》關于征地拆遷補償估價的其它規定

    ⑴ “征用其它土地的土地補償費和安置補助費標準,由省、

    自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規

    定。“(第四十七條)

    ⑵ “依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費,

    尚不能使需要安置的農民保持原有的生活水平的,經省、自治區、

    直轄市人民政府批準,可以增加安置補助費。但是土地補償費和安

    置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍。“

    (第四十七條)

    ⑶ “國務院根據社會、經濟發展水平,在特殊情況下,可以

    提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。“(第四十七條)

    ⑷ “征用補償安置方案確定后,有關地方人民政府應當公告,

    并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。“(第四十八條)

    五、拆遷集體所有土地上的房屋補償估價

    房屋拆遷估價標準基本同城市房屋拆遷補償標準。但集體土地

    上的房屋,其產權管理各地區不盡相同也不甚完善,在評估過程中

    要根據實際情況分別處理,重點考慮以下幾點:

    ㈠ 宅基地的確定

    宅基地及正式房屋的確定,對于集體土地上的宅基地面積,其

    管理標準各地不統一:①每戶有測量準確的宅基地證,同時有正式

    房屋的建房批示;②每戶有測量準確的宅基地證,但沒有房產證,

    也沒有正式房屋的建房批示;③每戶既沒有測量準確的宅基地證,

    沒有房產證,也沒有正式房屋的建房批示。

    基于以上情況,根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二

    條規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得

    超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅,應當由鄉(鎮)

    人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中,涉及占用農用地的,

    依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住

    房后,再申請宅基地的,不予批準。

    ㈡ 被拆遷房屋使用性質的認定

    根據《國務院批轉國家土地管理局關于加強農村宅基地管理工

    作請示的通知》:嚴格宅基用地審批手續,實行公開辦事制度。各

    地應根據實際情況對農村建房的對象、條件、用地標準、審批手續

    作出明細規定。要建立嚴格的申請、審核、批準和驗收制度。凡是

    要求建房的,事先必須向所在的鄉(鎮)政府或縣(市)土地管理部門

    提出用地申請。經審核,對符合申請宅基地興建自用住宅的,由土

    地管理部門確定宅基地使用權,丈量用地面積,并依法批準后,方

    可動工。竣工后,由土地管理部門負責組織驗收。對不合理分戶超

    前建房、不符合法定結婚年齡和非農業戶口的,不批準宅基用地;

    對現有住宅有出租、出賣或改為經營場所的,除不再批準新的宅基

    用地外,還應按其實際占用土地面積,從經營之日起,核收土地使

    用費;原集體土地上農民宅基地上的房屋,拆遷補償計算按照住宅

    房屋的評估標準來評估。如房屋為營業用房的根據經營用途、營業

    面積等因素,按照當地政府確定的標準及補償條件給予一定的營業

    補償。

  

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