2012年房估師考試案例分析練習題47

    4、（1）首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。

    此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。

    （2）用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。

    注：主觀題答案僅供參考

    5、（1）影響居住房地產區域因素主要有：交通條件；生活服務設施；教育配套設施；環境質量：

    （2）影響居住房地產個別因素主要有：建筑結構、類型和等級：裝修；設備與質量；質量；朝向與樓層。

    注：主觀題答案僅供參考

    6、（1）涉及的行業多。

    （2）非標準廠房多，單價相差大。

    （3）要區分設備和建筑物的造價。

    （4）受腐蝕的可能性大。

    注：主觀題答案僅供參考

    7、（1）房地產估價方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設開發法。

    （2）市場比較法反映的估價技術路線：房地產的正常市場價值是該房地產在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數買家和賣家認可的價格。正是按照這種技術路線，市場比較法采用選取類似房地產的實際成交價格作為評估價格的技術路線。

    （3）市場法是將估價對象與估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的抑制價格作適當的修正，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。

    從中可以看出：市場比較法的出發點是實際交易的類似房地產的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的客觀價格或可修正為正常價格。考試大論壇

    收益法是通過預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。

    收益法是通過估算估價對象未來的預期收益，利用時間價值的概念折算到現在確定估價對象的客觀市場價值。

    成本法是求取估價對象在估價時點重置價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是依據生產價值論，從建筑物的建造成本出發，扣除相應的折舊和稅費后，估算中估價對象的客觀市場價值。

    假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法

    。假設開發法針對估價對象的特點或者委托人的特殊需求，利用預期原理首先確定估價對象開發完成后的價值，反算估價對象現在的客觀市場價值。

    注：主觀題答案僅供參考