2012年房估師考試案例分析練習題48

    8、確定房地產估價技術路線就是確定房地產的價格內涵和價格形成過程，因此在確定房地產估價技術路線時，首先要明確估價對象的價格內涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

    注：主觀題答案僅供參考

    9、保險價值又稱為保險價額，是指保險標的在訂立保險合同時估定的實際價值或者在發生保險事故時所具有的價值。保險價值為確定保險金額的基礎。‘保險金額是保險雙發當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的實際投保的金額，又簡稱“保額”，也是在保險事故發生后承擔損失補償義務的最高限額。保險金額不能大于保險價值。　　注：主觀題答案僅供參考

    10、在建工程已完工部分作為抵押物，進行抵押價值評估時，應充分考慮后續工程的成本、費用，確定開發成本中開發商利潤的取值時，因其利潤在完全竣工時才可能全部體現，應采取保守原則。估價方法可選用成本法、假設開發法和市場比較法。

    注：主觀題答案僅供參考

    11、行政劃撥土地地上房地產作為抵押物進行抵押價值評估時，可采用房產和土地分別估價再綜合的方法。可采用成本法、市場法；也可先假設估價對象為具有完全產權的商品房，用成本法和市場法或收益法進行估價，從得出的估價額減去需要補交的土地出讓金的方法。

    注：主觀題答案僅供參考

    12、（1）主要區位狀況因素：繁華程度；交通條件。

    （2）影響商業房地產估價的主要實物狀況因素有：臨街狀況：內部格局；樓層；面積；裝修等。

    注：主觀題答案僅供參考

    13、影響工業房地產價值的主要區域有：交通條件；基礎設施；地理位置。

    影響工業房地產價值的主要個別因素有：用地面給與形狀；地質和水文條件房地產用途。

    注：主觀題答案僅供參考

    14、（1）注重預期風險，在估價時，對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，而對逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。（2）分析市場的變現能力。

    （3）考慮抵押期間的耗損。

    注：主觀題答案僅供參考

    15、房地產估價技術路線是對房地產價格形成過程和形成方式的認識，而房地產估價方法本身也反映了人們對房地產價格形成過程和形成方式的認識，可以說每種房地產估價方法都體現了一種估價技術路線。

    例如對一宗尚未完成的房地產開發項目的估計，可以采用成本法，求取土地的價格，已體現投入的假設成本和各項相關費用、利息、利潤、稅費、累加即得到其價格。

    這既是成本法的估價過程，也是體現了一種技術路線，他反映的價格形成過程是：產品的價格是由構成產品價格的各組成部分積算而形成的。

    我們也可以采用假設開發法，首先確定該項目完成后的市場價格，再扣除由未完成狀態繼續建造完成所需要的各項投入和利息、利潤、稅費，由此可以得出估價對象的價格，

    這種方法所反映的價格系形成過程是：未完成產品的價格最終取決于它開發建設后的市場價格，由后者可以推算出前者。

    所以說，房地產估價技術路線與房地產估價方法是一種密不可分的關系。

    注：主觀題答案僅供參考