2012年房估師考試案例分析練習題49

    16、依據《規范》附錄第A.O.7條，房地產估價技術報告應包括以下內容：

    ①實物狀況分析；

    ②區位狀況分析

    ；③市場背景分析；

    ④最高最佳使用分析；

    ⑤估計方法選用

    ；⑥估價測算過程；

    ⑦估價結果確定。

    17、（1）經營內容多，在同一宗商業房地產中，往往會有不同的經營內容，不同的經營內容一般會有不同的收益水平，如果用收益法估價則應該對經營內容不同的各部分采用不同的報酬率。

    （2）轉租經營多，在進行商業房地產估價時要調查清楚產權狀況，避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產產權所有人的身份委托估價。來源：考試大

    （3）裝修高檔而復雜，商業房地產通常會有高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值需要單獨計算。

    注：主觀題答案僅供參考

    18、（1）用詞準確。

    （2）語義鮮明，不能含混不清，模棱兩可。

    （3）用詞不可帶有較強烈的感情色彩。

    （4）用詞簡練、標準、不堆砌、不生造。

    注：主觀題答案僅供參考

    19、（1）房地產價格實質上是房地產權益的價格，而房地產權益是由法律法規所規定確定的，所以估價所要考慮的也只能是合法的權益的價格。

    又由于房地產價格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。

    （2）合法原則給我們提供了這樣的估價技術路線：估價時必須首先確認估價對象具有合法的產權，其次要求估價對象的用途必須是合法的，同時還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

    20、房地產估價技術路線所反映的是房地產價格的形成過程，而房地產估價原則體現的也正是房地產價格的形成原理，因此，在確定房地產估價技術路線時要遵循房地產估價原則也就十分自然了。

    根據《規范》房地產估價基本原則包括合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價時點原則等。相應的，房地產估價技術路線也應該遵循以上各原則。

    注：主觀題答案僅供參考

    21、（1）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；一方提供土地使用權、另一方或者多方提供資金、合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；以房地產抵債的；法律、法規規定的其他情形。

    （2）房地產轉讓估價具有以下幾個方面特點：第一，從估價時點上看，房地產轉讓估價多數是在轉讓前進行，估價時點則在估價作業日起之后。

    第二，從委托人和評估主體上講，房地產轉讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構評估，委托人即可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿行為。

    第三，從估價目的和要求上講，房地產轉讓評估只是為了了解，掌握房地產交易行情而進行的評估，其目的只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格，它帶有咨詢性，其評估結果可能是有一定擺動幅度的價格區間，

    估價人只對估價信息和結論合乎估價技術規范和職業規范負責，而對房地產轉讓定價決策不負直接責任。

    注：主觀題答案僅供參考

    22、（1）影響商務辦公房地產的主要區域有：是否位于中央商務區或政府機構附近；交通條件；周圍環境。

    （2）影響商務辦公房地產的主要個別因素有：外觀；內部裝修；設備、設施；是否具有智能化辦公條件；滿足不同公司的不同要求；物業管理條件。

    注：主觀題答案僅供參考

    23、依據《規范》附錄第A.O.6條，估價結果報告應記載下列事項：⑴標題；⑵委托人；⑶估價機構；⑷估價對象；⑸估價目的；⑹估價時點；⑺價值定義；⑻估價依據；⑼估價原則；⑽估價方法；⑾估價結果；⑿估價人員；⒀估價作業時期；⒁估價報告應用的有效期