2012年房估師考試案例分析練習(xí)題52

    （一）甲房地產(chǎn)公司擬投資開(kāi)發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要三年時(shí)間，目前市場(chǎng)對(duì)該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后三年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。問(wèn)：

    1，甲公司擬其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是（　　）

    A， 因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)比同類房屋售價(jià)高

    B， 因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以降低

    C， 該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值

    D， 該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)

    （二）賣房者甲與購(gòu)房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5　月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案：

    2，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是（　　）

    A，2002年4月25日　　　　　　　　　　B，2002年5月25日

    C，2002年7月25日　　　　　　　　　　D，2002年7月25日以后的某一天

    3，估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（　　）

    A， 合同1規(guī)定的房款

    B， 合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%

    C， 合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%

    D， 合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)