2012年房估師考試案例分析練習題53

    （三）某商場土地為有償出讓取得，現擬整體出售，為此于2002年5月30日收益法為主進行了估價，價值為1200萬，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進行評估，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元，問：

    4，確定商場在2002年8月30日的交易價格的最終依據是（　　）

    A， 1200萬加100萬

    B，1280萬加100萬

    C， 200萬

    D，1280萬

    5，設以上最終確定的價格為P，若為投保火險而對商場進行估價，則評估價值為（　　）

    A. P B. P加上商場的土地使用權價格 C. P減去商場的土地使用權價格

    D. P加上商場應補交的土地使用權出讓金

    （四）某工廠有一臨街廠房，占地面積900平方米，用地性質為國有劃撥土地，建筑面積為1800平方米，建筑物成新率為80%，房屋所有權證登記的用途為工業。根據當地房地產市場資料，2001年5月該區域工業和商業用途的土地市場價格分別為樓面地價650和1400元/平方米，其中土地使用權出讓金為100和450元/平方米。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業用房市場價格平均為建筑面積4250/元平方米，而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為建筑面積1500元/平方米。如果工廠將其廠房改造裝修成為商業用房的話，需投入的總費用大約是建筑面積750元/平方米。問：

    6，如果按工業用途進行評估，估價目的為保險估價，估價時點為2001年5月9日，其合理的評估價值約為（　　）萬元。

    A，315.0

    B，216.0

    C，295.2

    D，333.0

    7，假設上述規劃允許將其改造裝修成為商業用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價時點同上，該廠房的市場價格約為（　　）萬元。

    A，603

    B，522

    C，450

    D，549