2012年房估師考試案例分析練習題56

    估價技術報告

    一、個別因素分析

    ××商業城位于××區××路，建筑結構為框架結構，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業所處的宗地的地勢平坦，且形狀規則，內部裝修檔次較高，物業管理及維修保養情況良好。

    二、區域因素分析（略）

    三、市場背景分析（略）

    四、最高最佳使用分析（略）

    五、估價方法選用（略）

    六、估價測算過程

    （一）運用市場比較法估價

    由于同類物業的市場交易案例較多，選擇與估價對象狀況最為相似的三個可比實例作為參照，經過充分考慮各物業的差異并作出修正后，得出估價對象的價格。具體的估價測算過程如下：

    1， 交易情況修正

    可比實例A、B、C均為正常價格，得估價對象情況一致，不進行交易情況修正。

    2，交易日期修正

    有關統計部門的資料表明，2002年房地產的市場價格略有下降，但下調幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。上述三個可比實例均為商業用途，該類物業2002年交易價格比較平穩，且交易日期比較接近，故不進行交易修正。

    2， 個別因素修正

    3， 以上選擇的三宗可比實例的個別因素與估價對象情況有所差異（詳述略），故進行個別因素修正。

    4， 區域因素修正

    可比實例A與估價對象屬于同一個區域，但微觀區位稍有區別，估價對象所處之商業城的區域條件略優于可比實例A；

    可比實例B與估價對象屬于同一個區域，但微觀區位稍有區別，估價對象所處之商業城的區域條件略劣于可比實例B；

    可比實例C與估價對象屬于同一個區域，但微觀區位稍有區別，估價對象所處之商業城的區域條件略優于可比實例C；