2012年房估師考試案例分析練習題55

    三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在“答題紙”上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面的空格處不計分。）

    封面及目錄（略）

    致委托方函（略）

    估價師聲明（略）

    估價的假設和限制條件（略）

    ××商業城部分商鋪估價結果報告

    一、委托方：××有限公司（法定代表、住所略）

    二、估價方： ××房地產估價事務所（法定代表、住所略）

    三、估價對象

    估價對象為××商業城第三層的部分鋪位，即3001――3009號商鋪，總建筑面積為547.15平方米。

    ××商業城位于××區××路，建筑結構為框架結構，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業所處的宗地的地勢平坦，且形狀規則，內部裝修檔次較高，物業管理及維修保養情況良好。

    ××商業城為理綜合性百貨商場。其中一層經營化妝品及女裝，二層、三層經營男女裝，四層經營家用電器及床上用品，五層為兒童樂園，六層為辦公及娛樂場所。

    根據實地查勘及業主介紹，三層鋪位（3001――3009號）經營男女裝，業主分別與“×”、“××”、“×××”等品牌商家簽訂了租賃協議。

    四、估價目的

    為××有限公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據而評估估價對象的公開市場價值。

    五、估價地點

    2002年6月20日

    六、定義價值（略）

    七、估價依據（略）

    八、估價原則（略）

    九、估價方法

    估價人員深入細致地分析了估價對象特點和實際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關資料，在實際查勘和調研的基礎上認為，估價對象為商業物業，此類物業在××區房地產市場出售、出租案例較多，故采用市場比較法及收益法進行估價，并將兩種方法的估價結果加以綜合，確定最終價值。

    市場比較法是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格進行修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。

    收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。

    十、估價結果

    ××有限公司委托評估的位于路商業城三層的3001――3009號商鋪，建筑面積合計為547.15平方米產，該部分房地產在估價時點的公開市場價值為398萬港元，折合人民幣為426萬元，（港幣：人民幣=1：1.07）。

    十一、估價人員（略）

    十二、估價作業日期（略）

    十三、估價報告應用的有效期（略）