2012年房估師考試案例分析練習題68

    三、指錯題（下列估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。將錯誤內容寫在答題處的序號后面空格處，每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分。每指明一處得3分，本題全對得40分）。

    致委托估價方函（略）

    ××別墅房地產估價結果報告（略）

    ××別墅房地產估價技術報告

    一、委托估價方

    ××市恒通房地產開發公司

    二、受理估價方

    ××市房地產估價事務所

    三、估價目的

    為恒通房地產開發公司對××別墅項目按現狀整體轉讓進行估價

    四、估價時點

    1998年4月15日

    五、估價對象概況

    （一）××市概況（略）

    （二）××別墅項目概況

    1、土地情況

    A、土地使用權性質：出讓土地使用權，1995年1月6日取得國有土地使用權證。

    B、土地總面積70000平方米。

    C、用途：別墅及配套設施。

    D、108棟別墅，建筑總面積35285平方米

    其中：一期工程建設33棟別墅，建筑面積10378平方米。

    2、地上物情況

    該別墅項目開發分為一、二兩期、戶型有A、B、C、D、四型，款式達數十種，主要為二層磚混結構。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548平方米，另有9棟尚未完工，但主體結構已完，裝修設備未完，建筑面積2830平方米。建筑材料及設備（略）

    六、估價采用的方法和步驟

    （一）采用的估價方法為：市場比較法、成本法和假設開發法；

    （二）分析、比較用上述估價方法求出的結果，然后進行綜合處理，最終求得該別墅項目按現狀整體轉讓的價格。

    七、價格過程

    （一）方法一：房地分別估價

    1、土地估價：采用成本法與市場比較法兩種進行估價，綜合平均得出土地評估價格。

    A、利用成本法進行土地估價

    計算公式：土地價格=取得土地費用+土地開發費用+土地使用權出讓金

    根據估價人員實地勘察，在估價時點，城市邊緣某宗地實際取得土地費用為每平方米396元，土地開發費用為每平方米158元，土地使用權出讓金為每平方米2770元。以上三項合計為每平方米3324元。

    B、利用市場比較法進行土地估價