2012年房估師考試經營與管理練習題31

    （2008年真題）某房地產開發項目的占地面積為8000㎡，土地使用權年期為40年，總建筑面積50000㎡，

    其中服務式公寓35000㎡，商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房5000㎡，地下車位230個（10000㎡）項目建設期為3年，總投資額為35000萬元（不包括貸款利息），其中自有資金占35%，其余投資來源于貸款和預售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金，第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年來全部售完；服務用房在第五年初開始出租，出租率為90%，租金為3000元/㎡？年，運營成本為阻金收入的20%：服務用房的殘值為20萬元。

    假設：投入全部發生在年初，收入發生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復利，本息從第四年初開始償還；在整個出租期內，出租率、租金、運營成本均維持不變；該項目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%.在貸款利息最少條件下，求：

    （1）該項目的借款計劃和還款計劃。

    （2）該項目全部投資內部收益率。

    （3）該項目自有資金財務凈現值（12分）（2006年試題）

    1.造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為（）。

    A.成本加成定價法

    B.價值定價法

    C.目標定價法

    D.認知價值定價法

    2.某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（　　）模式。

    A.選擇專業化

    B.產品專業化

    C.大量定制

    D.市場集中化

    3.下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是（　　）。

    A.生活方式

    B.受教育程度

    C.購買動機

    D.自我形象

    4.某家庭預計今后20年內月收入為8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是（　　）萬元。

    A.28.62

    B.35.57

    C.41.56

    D.48.24

    5.購置某物業用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現金收支均發生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態投資回收期（　　）。

    A.小于5年

    B.在4～5年之間

    C.在5～6年之間

    D.在3～4年之間