2012年房估師考試經營與管理章節知識點6

　　2.1房地產市場概述

　　作為房地產開發商、投資者或為其提供顧問服務的專業人員，要想準確地分析房地產市場的現狀，把握房地產市場的未來發展趨勢及其對房地產投資的影響，有必要了解房地產市場的基本概念。

　　2.1.1房地產市場的概念

　　房地產市場的定義：

　　房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式。房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統。

　　與一般市場相同，房地產市場也是由參與房地產交換的當事者、房地產商品、房地產交易需求、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著房地產市場運行中的種種現象，決定并影響著房地產市場的發展與未來趨勢。

　　2.1.2房地產市場的運行環境

　　在整個市場經濟體系中，房地產市場并不是孤立存在的，它時刻受到社會經濟體系中各方面因素的影響，同時也會對這些因素產生反作用。按照這些影響因素的性質，我們將其分為八類，包括社會環境、政治環境、經濟環境、金融環境、法律制度環境、技術環境、資源環境和國際環境。

　　(1)社會環境，是指一定時期和一定范圍內人口的數量及其文化、教育、職業、性別、年齡等結構，家庭的數量及其結構，各地的風俗習慣和民族特點等。

　　(2)政治環境，是指政治體制、政局穩定性、政府能力、政策連續性以及政府和公眾對待外資的態度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。

　　(3)經濟環境，是指在整個經濟系統內，存在于房地產業之外，而又對房地產市場有影響的經濟因素和經濟活動。例如城市或區域總體經濟發展水平、就業、支付能力、產業與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等。

　　(4)金融環境，是指房地產業所處的金融體系和支持房地產業發展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務、金融支持的力度和狀況等。

　　(5)房地產法律制度環境，是指與房地產業有關的正式規則，包括現行法律與相關政策等。

　　(6)技術環境，是指一個國家或地區的技術水平、技術政策、新產品開發能力以及技術發展動向等。

　　(7)資源環境，指影響房地產市場發展的土地、能源、生態等自然資源條件。

　　(8)國際環境，是指國外發生的事情、狀況或關系。國際環境是一種動態的過程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對國家以外結構體系的影響所做出的反應兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。