2012年房估師考試理論與實務知識點4

　　二、房地產估價的本質（五點本質） 掌握

　　本質1 是評估房地產的價值而不是價格

　　盡管叫價格評估，但評估的是價值而非價格

　　價值是物的真實所值，是內在的、相對客觀和相對穩定的，是價格波動的中心。價格是價值的表現，圍繞價值上下波動，是實際發生、已經完成并且可以觀察到的事實。現實中價格偏離價值是普遍現象。

　　價值決定價格，估價實踐中從價格來了解價值。

　　（判斷題）房地產價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉移的，因此，房地產估價實際上是房地產專業估價人員對房地產市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產的理論價格。（ 　） 【2006年真題】

　　【答案】
　　【解析】評估房地產的價值而不是價格。提示：參見教材P5．

　　本質2 房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　估價是為相關人決策提供關于房地產價值的專業意見。定價是當事人個人行為。

　　房地產估價模擬大多數市場參與者的思維和行為，而不是個別人的價值判斷，是房地產市場機制形成房地產價格，估價師是在調查了解房地產市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷，把客觀存在的房地產價值揭示或發現出來。價值原本存在，估價師利用知識去揭示這個價值，而非發明創造出價值。

　　房地產估價從某種意義上講是（ 　）房地產的價值。 【2007年真題】
　　A．發明
　　B．發現
　　C．創造
　　D．確定

　　【答案】B

　　本質3 是提供價值意見而不是作價格保證

　　估價結果是專業意見，而不是價格保證。估價師對自己的專業意見要承擔法律責任

　　估價專業意見分類 咨詢性或參考性意見－為委托人自己使用而提供的估價，屬私人產品。鑒證性或證據性意見－為第三方使用而提供的估價，屬公共產品。鑒證性或證據性作用的估價的法律責任一般大于咨詢性或參考性作用的估價的法律責任。

　　刑法、公司法、證券法中有關于估價法律責任的條款。承擔法律責任時，能證明自己沒有過錯的除外（有舉證責任）