2012年房估師考試理論與實務知識點5

　　本質4 估價有誤差，但誤差應在合理范圍之內

　　對估價準確性的認識

　　①由于信息的不完全與不確定，估價師只能得出近似的評估價值（誤差不可避免）。

　　②所有的估價都會有誤差：評估價值＝真實價值＋誤差。

　　③估價的允許誤差較大，但是應該有合理的誤差度。

　　④判斷估價誤差，一般不與實際成交價格相比，而是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同一估價時點下的重新估價結果進行比較。

　　⑤一般不會重復評估來確定誤差，而是通過考察估價師和估價機構在履行估價程序上有無疏漏，在估價過程中有無失誤，間接對其估價結果肯定或否定

　　防止出現較大誤差的方法——制定估價業務技術規范和職業道德規范等

　　目前我國的技術規范和職業道德規范3個：①房地產估價規范；②城市房屋拆遷估價指導意見；③房地產抵押估價指導意見

　　不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為（ 　）。 【2007年真題】
　　A．掌握的有關信息不同
　　B．作出的估價師聲明不同
　　C．估價對象狀況不同
　　D．委托人不同

　　【答案】A
　　【解析】由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價師也只能得出近擬的評估價值（估價不可避免）

　　一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結果的準確性。 （ 　）【2007年真題】

　　【答案】√
　　【解析】判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格不見得是正常合理價格，判斷方法一般是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同時估價時點下的重新估價結果進行比較。 提示：參見教材P8．

　　本質5 既是一門科學也是一門藝術，但是應該增加其科學的成分，減少其藝術的成分。

　　估價師的實踐經驗很重要

　　影響房地產價格的因素眾多，只通過數學公式或模型難以把握與量化

　　必須對不同估價方法的局限性進行調整和綜合平衡，也依賴于估價師個人的綜合判斷藝術水平

　　因此估價師一般要求有一定年限以上的估價實踐經驗