2012年房估師考試理論與實務知識點9

　　四、估價時點 熟悉

　　也稱為價值時點、價值日期。是指估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間。

　　估價時點根據估價目的來確定。估價時點確定在先，評估價值確定在后。

　　五、價值類型 掌握

　　價值類型有兩種含義，一是價值的種類，二是由估價目的決定的需要評估的特定價值

　　基本價值類型有六種 市場價值、快速變現價值、謹慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值。同一估價對象可能有不同類型的價值，但同一估價對象的具體一種類型的價值在理論上是唯一的。

　　六、估價依據 熟悉

　　估價依據是指估價項目中估價所依據的法律法規和標準。包括 相關法律、法規、政策和標準，估價委托人提供的有關情況和資料，估價機構和估價師掌握、搜集的有關情況和資料

　　估價師應當對委托提供的有關情況和資料進行必要的核查

　　國家標準是估價的底線，是最基本和最低的要求，實際估價中要嚴于估價標準要求，在不違反法律法規和標準的前提下，有所創新。

　　七、估價假設 熟悉

　　估價假設是估價項目中估價師對那些估價所必要，但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與現狀不同之處的說明。

　　如：規劃條件不明時，評估房地產開發用地價值的假定。

　　估價假設的作用：規避估價風險，保護估價機構和估價師，保護估價報告使用者。

　　八、估價原則 熟悉

　　估價原則是指在房地產估價的理論與實踐中，總結、提煉出來的一些簡明扼要的進行房地產估價所應依據的法則或標準。

　　估價原則使得不同的估價師，對房地產估價的基本前提認識一致，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。

　　估價6原則在第五章專門詳細介紹。

　　九、估價程序（一般12步） 熟悉

　　業務兩步 獲取估價業務、 受理估價委托

　　規劃一步 制定估價作業方案

　　外業兩步 搜集所需資料、實地查看估價對象

　　關鍵三步 分析、測算、判斷估價對象價值

　　后續四步 撰寫估價報告、內部審核、交付估價報告、估價資料歸檔

　　履行必要的程序，才能規范估價行為、保障估價質量、提高工作效率、防范估價風險。

　　十、估價方法 熟悉

　　十一、估價結果 熟悉

　　估價師分析、測算、判斷的估價對象價值及其提供的相關專業意見。估價結果應該客觀公正。

　　估價師不得有以下行為 遷就客戶、未完成估價之前與估價委托人或者利害關系人討論估價結果、未估價之前就征求估價委托人對估價結果的意見、迎合估價委托人