2012年房估師考試理論與實務備考資料8

　　第四節 基準地價修正法

　　基準地價修正法也稱為基準地價系數修正法，是在政府確定并公布了基準地價的地區，利用有關調整系數將估價對象宗地所處土地級別或地價區段的基準地價調整為估價對象宗地價格的方法。基準地價修正法是一種間接的估價方法，其估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調整系數的科學性。

　　運用基準地價修正法評估宗地價格，一般分為以下4個步驟：①搜集有關基準地價的資料;②查出估價對象宗地所在土地級別或地價區段的基準地價;③進行市場狀況調整、土地狀況調整等;④求出估價對象宗地的價格。

　　進行市場狀況調整，是將基準地價在其基準日期時的值，調整為在估價時點時。的值。此處的市場狀況調整的方法，與市場法中市場狀況調整的方法相同。進行土地狀況調整，是將估價對象宗地的狀況，包括位置、土地使用期限、土地開發程度、容積率、土地形狀、臨街狀況等，與在評估基準地價時設定的有關條件或狀況進行比較，將基準地價調整為在估價對象宗地狀況下的價格。此處的土地狀況調整的內容和方法，與市場法中房地產狀況調整的內容和方法類似。

　　由于在不同的城鎮，基準地價的內涵、構成、表達方式等可能有所不同，所以具體應調整的內容和方法也可能不同。基準地價的內涵、構成、表達方式等的不同，具體表現為：基準地價是熟地價還是生地價(具體為幾通一平)，尤其是在城市建成區內是否包含市政配套費、拆遷補償安置費;是土地級別的基準地價，還是區片價的基準地價或路線價的基準地價;是用土地單價表示的，還是用樓面地價表示的;對應的土地用途、土地使用期限和容積率等，如在評估基準地價時設定的土地用途是分商業、辦公、居住、工業等不同用途還是一個綜合用途，土地使用期限是相應用途的法定最高出讓年限還是統一為某個固定期限(如50年、無限年)，等等。

　　第五節 補地價的測算

　　補地價是指建設用地使用權人因改變國有建設用地使用權出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價款、土地使用權出讓金、租金、土地收益等。需要補地價的情形主要有以下3類：①改變土地用途、容積率等土地使用條件;②延長土地使用期限(包括建設用地使用權期間屆滿后的續期);③轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產。

　　對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的，補地價的數額理論上等于批準變更時新舊土地使用條件下的土地市場價格之差額，即：

　　補地價=新土地使用條件下的土地市場價格-舊土地使用條件下的土地市場價格

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