2012年房估師考試理論與實務備考資料9

　　成本法及其運用

　　重新購建價格的求取

　　四、建筑物重新購建價格的求取方法

　　建筑物重新購建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或者其授權的部門、機構公布的房屋重置價格或者房地產市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。

　　求取建筑物重新購建價格的具體方法，根據求取其中的建筑安裝工程費的方法來區分，有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數調整法。

　　單位比較法

　　單位比較法(comparative-unitmethod)是以估價對象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關的計量單位(如單位建筑面積、單位體積、延長米等)作為比較單位，然后調查、了解在估價時點的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費，并對其進行適當的修正、調整，再加上相應的專業費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤，來求取估價對象建筑物重新購建價格的方法。

　　單位比較法實質上是一種市場法。其中的處理包括：①把可比實例建筑物實際而可能是不正常的單位建筑安裝工程費，修正為正常的單位建筑安裝工程費;②把可比實例建筑物在其建造時的建筑安裝工程費，調整為估價時點時的建筑安裝工程費;③根據可比實例建筑物與估價對象建筑物在對單位建筑安裝工程費有影響的建筑規模、建筑設備、裝飾裝修等方面的差異，對單位建筑安裝工程費進行調整，即可得到估價對象建筑物的單位建筑安裝工程費。單位比較法較為簡單、實用，因此被廣泛使用，但這種方法比較粗略。單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。

　　單位面積法(square-footmethod)是調查、了解在估價時點的近期建成的類似建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費，然后對其進行適當的修正、調整，再加上相應的專業費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤，來求取建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要適用于同一類型的建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費基本相同的建筑物，如住宅、辦公樓等。

　　建筑物的經濟壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物在不同地區的經濟壽命可能不同。經濟壽命具體可在建筑物自然壽命、設計壽命的基礎上，根據建筑結構、工程質量、用途和維修養護情況，結合市場狀況、周圍環境、經營收益狀況等進行綜合分析判斷得出。建筑物如果經過了翻修、改造等，其自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。建筑物的經濟壽命還可以通過后面將要介紹的市場提取法求出的年平均折舊率的倒數來求取。

　　建筑物的剩余壽命(remaining life)是其壽命減去年齡后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡后的壽命。建筑物的剩余經濟壽命(remaining economic life)是其經濟壽命減去有效年齡后的壽命，即：

　　剩余經濟壽命=經濟壽命-有效年齡

　　因此，如果建筑物的有效年齡比實際年齡小，就會延長建筑物的剩余經濟壽命;反之，就會縮短建筑物的剩余經濟壽命。建筑物的有效年齡是從估價時點向過去推算的時間，剩余經濟壽命是自估價時點開始至建筑物經濟壽命結束的時間，兩者之和等于建筑物的經濟壽命。如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工之日晚建成。此時，建筑物的經濟壽命可視為從這個晚建成之日開始到建筑物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。

　　利用年限法求取建筑物的折舊時，建筑物的壽命應為經濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經濟壽命。因為只有這樣，求出的建筑物折舊以及求出的建筑物價值，才能符合實際。例如，兩幢同時建成的完全相同的建筑物，如果維修養護不同，其市場價值就會不同，但如果采用自然壽命、實際年齡來計算折舊，那么它們的價值就會相同。進一步來說，新近建成的建筑物未必完好，從而其價值未必高;而較早建成的建筑物未必損壞嚴重，從而其價值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑設計、施工質量缺陷或者使用不當，竣工沒有幾年就已經成了“嚴重損壞房”;而有些20世紀初建造的舊建筑物，至今可能仍然完好無損，即使不考慮其文化內涵因素，也有較高的市場價值。

　　直線法

　　年限法中最主要的是直線法。直線法(straight一1ine method)是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊求取方法，它假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。

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