2012年房估師考試理論與實務備考資料15

　　第三節 使用管制

　　世界上幾乎所有的國家和地區對房地產利用、特別是土地利用都有或多或少的限制。對于房地產估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉為非耕地、農用地轉為建設用地以及城市規劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規定。

　　就規定用途來看，商業、辦公、居住、工業等不同用途對土地條件的要求不同;反過來，在土地條件一定的情況下，規定用途(例如是用于商業、辦公、居住還是工業或綠化)對地價有著很大的影響。規定用途對地價的影響在城市郊區表現得特別明顯：在城市發展已使郊區某些農用地很適合于轉變為城市建設用地的情況下，如果政府規定只能維持現有的農業用途，則地價必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會大幅度上漲。

　　容積率的高低對地價也有很大的影響，在估價時一定要弄清容積率的確切內涵。在城市規劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。在補交土地使用權出讓金方面，有的地方政府規定地下建筑面積不用補交或者只按照地上建筑面積土地使用權出讓金水平的一定比例(如1/3)補交。這些規定對地價都有很大的影響。

　　現實中的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于( )方面的制約。(2001年試題)

　　A.建筑技術

　　B.土地權利設置

　　C.相鄰關系

　　D.土地使用管制

　　答案：D

　　4.下列屬于土地使用管制的事項有( )。(2006年試題)

　　A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

　　B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施

　　C.某宗土地使用權中，要求容積率為2.0

　　D.甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為已土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商業房地產開發

　　答案：ACE

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