2012年房估師考試理論與實務備考資料16

　　第四節 制度政策因素

　　影響房地產價格的制度政策因素，主要有房地產制度政策、稅收政策、金融政策、相關特殊政策及有關規劃和計劃等。

　　(一)房地產制度政策

　　房地產制度政策對房地產價格的影響也許是最大的，特別是房地產的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。例如，在傳統城鎮國有土地使用制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地價、地租根本不存在;在傳統城鎮住房制度下，對住房實行實物分配、低租金使用，必然使住房價格和租金極低。而改革城鎮國有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權出讓、轉讓、出租，推行住宅商品化、社會化，實行住房分配貨幣化，就使得房地產價格顯現出來，并反映房地產市場供求狀況，同時也受房地產市場供求的影響。

　　目前，中國房地產所有制是房屋可以私人所有(其中，住宅絕大部分為私人所有)，而且可以買賣;但土地所有權屬于國家或者農民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農民集體所有變為國家所有這種單向流動。因此，土地仍然沒有所有權價格，所謂的土地價格均是指某種土地使用權價格。如果土地所有權價格和土地使用權價格同時存在，則土地使用權價格一般會低于土地所有權價格。另外，土地使用權一般是有使用期限的，因此土地及房地產價格的高低又與土地使用期限的長短有關。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產的價格就會越高;反之，就會越低。國有建設用地還是政府獨家壟斷供應的，供地政策(包括供應量、供應結構和供應方式等)的變化會引起土地及房地產價格的變動。

　　在房地產制度政策中，房地產價格政策對房地產價格的影響也很大。房地產價格政策是指政府對房地產價格高低與漲落的態度及其采取的相應管制或干預方式和措施等，包括對房地產是實行市場調節價還是政府指導價、政府定價。房地產價格政策抽象來看可分為兩類，一是高價格政策，二是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產價格。低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產價格上漲。因此，高價格政策促進房地產價格上漲，低價格政策造成房地產價格下降。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。

　　政府對房地產價格的管制或干預方式，可能是直接定價或者制定最高限價或最低限價，也可能是通過一些其他措施或手段來調節價格。其中，抑制房地產價格的措施是多種多樣的，它們導致房地產價格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產價格上漲過快時通過增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產供給，從而平抑房地產價格，②規定按照合理的房地產開發建設成本和利潤率來定價;③制定最高限價，規定出售房地產的價格不得突破此價格;④建立一套房地產交易管理制度，遏制房地產投機炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩定或抑制房地產價格。

　　低價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平降低。( )(2005年試題)

　　答案：√

　　(二)城鄉規劃

　　城鄉規劃是以促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展為根本任務、促進土地科學使用為基礎、促進人居環境根本改善為目的，涵蓋城鄉居民點的空間布局規劃。它是各級政府統籌安排城鄉發展建設空間布局，保護生態和自然環境，合理利用自然資源，維護社會公正與公平的重要依據。城鄉規劃包括城鎮體系規劃、城市規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃。城市規劃、鎮規劃分為總體規劃和詳細規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。這里主要講一下城市規劃對房地產價格的影響。

　　城市規劃主要有城市總體規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。城市總體規劃是一定時期內城市發展目標、發展規模、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署和實施措施，是引導和調控城市建設，保護和管理城市空間資源的重要依據和手段。城市總體規劃的內容有：城市職能、性質和發展目標，市域各城鎮人口規模、職能分工、空間布局和建設標準，禁建區、限建區、適建區、已建區及空間管制措施，建設用地的空間布局、土地使用強度管制區劃和相應的控制指標(建筑高度、建筑密度、容積率、人口容量等)，城市各類綠地的布局，城市基礎設施和公共服務設施的布局等。城市控制性詳細規劃詳細確定了規劃地區各類用地的界線和適用范圍，提出了建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標，規定了各類用地內適建、不適建、有條件可建的建筑類型，規定了交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求，提出了各地塊的建筑體量、體型、色彩等規劃引導性要求，確定了各級道路的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高，確定了工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線，確定了公共設施的位置、規模和布局，制定了相應的土地使用與建筑管理細則。城市控制性詳細規劃是城鄉規劃主管部門作出建設項目規劃許可的依據。城市修建性詳細規劃對所在地塊的建設提出了具體的安排和設計。因此，城市規劃對房地產價格的影響很大。

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