2012年房估師考試《案例分析》課程講義（1）

    房地產估價的原則

    房地產估價原則主要有以下6項： ①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③最高最佳使用原則；④估價時點原則；⑤替代原則；⑥謹慎原則。

    也可以把這些原則分為3個層次： ①基本原則，②技術原則，③特殊原則。房地產估價工作的性質決定了“獨立、客觀、公正原則”是房地產估價的基本原則。“獨立、客觀、公正”不僅是房地產估價的基本原則，而且可以說是房地產估價的最高行為準則，是房地產估價師的天職。

    在各種估價目的的房地產估價中都應遵守的原則，稱之為普適性原則或者一般原則，主要有獨立、客觀、公正原則，合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。其中除獨立、客觀、公正原則外，其余都是技術性原則，可以將它們稱為技術原則。因此，房地產估價的技術原則有合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。

    某些估價目的的房地產估價還應遵守一些其他原則，例如房地產抵押估價還應遵守謹慎原則。我們把這些僅適用于某種或某些估價目的的房地產估價原則，稱為特殊原則。

    1.獨立、客觀、公正原則

    獨立、客觀、公正原則要求房地產估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。具體地說，“獨立”的要求是，房地產估價師不應受任何組織或者個人的非法干預，完全憑借自己的專業知識、經驗和應有的職業道德進行估價：“客觀”的要求是，房地產估價師不應帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從客觀實際出發，反映事物的本來面目：“公正”的要求是，房地產估價師在估價中應當公平正直，不偏袒相關當事人中的任何一方。

    為了保障房地產估價機構和房地產估價師獨立、客觀、公正地估價，一是要求房地產估價機構應當是一個不依附于他人、不受他人束縛的獨立機構。二是要求房地產估價機構和房地產估價師應當與估價對象沒有現實的或潛在的利益關系，與委托人及估價利害關系人沒有除依法收取估價服務費以外的任何現實的或潛在的利害關系。當估價機構或估價師與估價對象有利益關系或者與委托人或估價利害關系人有除依法收取估價服務費以外的利害關系的，應當主動回避。三是要求房地產估價機構和房地產估價師在估價中不應受委托人等外部因素的干擾，不應屈從于外部壓力。此外，房地產估價師還必須具有良好的職業道德，不受任何私心雜念的影響。