2012年房估師考試《案例分析》課程講義（2）

    2.合法原則

    合法原則要求房地產估價結果是在估價對象依法判定的權益下的價值。所謂依法，不僅要依據憲法和相關法律、行政法規、估價對象所在地的地方性法規、締結或者參加的相關國際條約，還要依據國務院及其各部門頒發的相關決定、命令、部門規章和政策及技術規范，最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關司法解釋，估價對象所在地的國家機關頒發的相關地方政府規章和政策，以及估價對象的土地使用權出讓合同、房屋租賃合同等。

    房地產估價之所以要遵守合法原則，是因為房地產價值實質上是房地產權益的價值。但估價對象的權益不是委托人或房地產估價師可以隨意假定的，必須有其法律、法規或政策等依據。

    判定的權益包括依法判定的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。具體地說，遵守合法原則應做到下列幾點：

    （1）在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以房地產權屬證書、權屬檔案 （不動產登記簿）以及相關合同（例如租賃權應依據租賃合同）等其他合法權屬證明為依據。目前，房地產權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書，或者統一的房地產權證書。其中，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》四種。當縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可能制作、頒發統一的房地產權證書。統一的房地產權證書有《房地產權證》、《房地產共有權證》和《房地產他項權證》三種。

    值得進一步說明的是，遵守合法原則不是指只有合法權利的房地產才能成為估價對象，而是指依據法律、法規和政策等的規定，估價對象是哪種權利狀況的房地產就應當將其作為那種權利狀況的房地產來估價。例如，沒有合法權利的房地產，就應當將其作為沒有合法權利的房地產來估價。具體地說，目前包括：劃撥土地使用權不能當做出讓土地使用權來估價，集體土地不能當做國有土地來估價，共有的房地產不能當做單獨所有的房地產來估價，部分產權的房地產不能當做完全產權的房地產來估價，臨時用地不能當做正式用地來估價，臨時建筑不能當做永久建筑來估價，超過批準期限的臨時建筑不能當做未超過批準期限的臨時建筑來估價，手續不全的房地產不能當做手續齊全的房地產來估價，不可補辦相關手續的非法房地產不能當做可以補辦相關手續的手續不全的房地產來估價，產權不明或權屬有爭議的房地產不能當做產權明確或權屬無爭議的房地產來估價，違法占地不能當做合法用地來估價，違法、違章建筑不能當做合法建筑來估價，等等。因此，從理論上講，任何權利狀況的房地產都可以成為估價對象，只是其評估價值應與其權利狀況相匹配，但法律、法規或政策明確規定不得作為估價對象的房地產除外。

    例如《房地產抵押估價指導意見》第 11 條規定“法律、法規規定不得抵押的房地產，不應作為抵押估價對象”。由此我們還可知，評估價值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零。

    （2）在依法判定的使用權利方面，應以使用管制（如城市規劃、土地用途管制等）為依據。例如，如果城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容積率等，那么對該宗土地進行估價就應當以其使用符合這些規定為前提。具體地說，如果城市規劃規定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環境來看適合作為商業用途，但也應當以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業用途并且能夠獲得批準。在容積率方面，如果城市規劃規定了該宗土地的容積率不超過2.5， 除非依法調整了容積率，否則應當以容積率不超過 2.5 為前提來估價。如果以商業用途或者容積率超過2.5來估價，由于商業用途或者超出的容積率不僅沒有法律、法規的保障，而且是違法違規的，據此所評估出的較高價值也就得不到社會認可，從而不能實現。

    （3）在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規、政策或者合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據。處分方式包括買賣、租賃、抵押、抵債、贈與等。法律、法規和政策規定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產，不應作為以該種處分方式為估價目的的估價對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價值的，其評估價值應當為零。例如，法律、法規規定不得抵押的房地產，不應作為抵押估價目的的估價對象；不得作為出資的房地產，不應作為出資設立企業估價目的的估價對象。

    （4）在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策。具體地說，評估政府定價或政府指導價的房地產，應當遵守政府定價或政府指導價。例如，房改售房的價格，應當符合政府有關該價格測算的要求；新建的經濟適用住房的價格，應當符合國家規定的經濟適用住房價格構成和對利潤率的限定；農地征收和城市房屋拆遷估價，應當符合國家有關農地征收和城市房屋拆遷補償的法律、法規和政策。

    此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術標準和估價主體資格的要求上。具體地說，房地產估價應當采用國家和估價對象所在地的有關估價技術標準，應當由房地產估價機構和房地產估價師進行。

    「問答題」某公司根據總公司的決定，準備通過資產重組、組建股份有限公司來轉換經營機制。按照國家和地方政府的土地管理實施辦法，公司擬將12000平方米的倉庫進行資產處置，即該倉庫仍由原總公司所有，重組后新的股份有限公司以租賃的方式向總公司交納租金，倉庫租金用于資產重組后分流職工的安置。經雙方商定：將倉庫中的10000平方米進行租賃，年租金為150元/平方米，租賃期為5年（2006年10月1日起2011年9月30日止），租賃期間租金水平不變。試問：總公司在對倉庫進行租賃時應辦理哪些手續？

    「參考答案」本題的知識點為倉庫租賃經營的合法性問題。答案要點：

    ①首先應驗證出租倉庫使用權的合法性，即出租倉庫是否具有合法的土地使用權和房屋所有權證，出租人與土地使用權和房屋所有權證記載的權利人是否一致。

    ②在此基礎上，確定出租人簽訂出租合同的合法性，然后，租賃雙方應草簽租賃協議文件，并確定出租面積、租金水平等。

    ③租賃雙方根據租賃協議文件，由雙方自行認定租賃范圍或共同委托有資格的測繪機構進行面積測量，并繪制成圖。

    ④雙方根據律師出具的法律意見書或公證書的租賃合同，并備齊相關資料，到屬地房產管理部門辦理租賃登記備案手續。