2012年房估師考試案例分析精講（8）

    八、房地產(chǎn)的分割、合并估價

    1、房地產(chǎn)合并估價時應(yīng)注意。

    ①房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。如不符合規(guī)定，可能會導(dǎo)致合并預(yù)期價值無法實(shí)現(xiàn)，或由于要支付額外費(fèi)用使待合并房地產(chǎn)達(dá)到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價值減損，在估價過程中必須考慮和說明。

    ②待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。強(qiáng)調(diào)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的處置方式。

    ③待合并房地產(chǎn)的土地用途。合并前后用途不一致對合并房地產(chǎn)價值的影響。

    ④待合并房地產(chǎn)的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。

    2、房地產(chǎn)合并估價方法。

    ①房地產(chǎn)合并前后價格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確。一定要注意合并前后各項(xiàng)因素的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格水平的差異。選用適當(dāng)?shù)姆椒ǎ��?jì)算合并前后的價格。

    ②增值額的分配要準(zhǔn)確、合理。A 以合并前地塊各自的單價為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為a1/（a1+a2）×100%和a2/（a1+a2）×100%，a1、a2為合并前各自的單價。

    B 以合并前地塊各自的面積比例為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為S1/（S1+S2）×100%和S2/（S1+S2）×100%，S1、S2為合并前各自的面積。

    C 以合并前地塊各自的總價為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為A1/（A1+A2）×100%和A2/（A1+A2）×100%，A1、A2為合并前各自的總價。

    三種方法計(jì)算結(jié)果加權(quán)平均，得出最終的增值分配率。第一種方法的計(jì)算結(jié)果應(yīng)占有較大的權(quán)重，因?yàn)閷υ鲋殿~進(jìn)行分配，應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)估價中的貢獻(xiàn)原則，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊對增值額的貢獻(xiàn)程度來決定各自應(yīng)得地分配額，單價是反映出地塊對增值額的貢獻(xiàn)程度的主要因素。

    分割估價應(yīng)對分割后的各部分分別估價。合并估價應(yīng)對合并后的整體進(jìn)行估價。