房地產評估及評估業務簡談

　　房地產評估主要有資產評估，土地評估，房產評估等幾類。我們主要來探討二手房交易當中的房產評估。
　　目前，在深圳的二手房交易當中，評估出現的機率非常高，究其原因，是因為深圳買房者貸款的比例占大多數。
按照銀行規定，凡是購買二手房要找銀行貸款的都必須有由商業評估機構出具的評估報告，然后銀行根據評估報告中的評估金額確定貸款金額。雖然有評估機構的評估報告，但是銀行還是會對評估報告進行審核，所以銀行往往會有指定的評估機構負責其本行的房產評估，因為房地產評估中會有一定風險。
　　一、房地產評估工作可能出現的風險
房地產評估工作的成果是以評估報告的形式體現的，房地產評估報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面答復，是關于估價對象的客觀合理價值或價格的研究報告。因此，評估報告所給出的是房地產在某一時點的符合客觀的合理的價格，而不是一個實際的成交價，更不是房地產的實際取得成本。因此，評估報告結果的確定性和評估對象市場價格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評估工作的風險性。評估工作在實踐中可能會出現以下風險：
１、評估報告的估價目的和估價用途不符的風險。估價目的是估價結構的期望用途，是建立最終評估價值結論的基礎，所以，一旦估價目的確定了，評估價值結論是與之相映射的，它不因估價報告作用不同而變動。但有時評估委托方出于節省評估經費等原因，總希望一份評估報告能用于各種用途，因此，我們可以設想當一份以轉讓價值、保險價值、課稅價值等為估價目的評估報告用于房地產低押貸款參考依據時，報告提供不恰當的信息，就可能造成決策者的判斷失誤。由于評估報告的估價目的和估價用途不符的風險，雖然與委托方和報告的使用者有關，但還是評估師應避免和防范的。
２、委托方提供虛假情況的風險。雖然我國市場經濟已有較大發展，但不可否認的是一些法規制度還亟待完善，不誠信現象仍時有發生，在這種背景下，部分利欲熏心的人為達到其不可告人的目的，不惜向評估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段。如果評估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。如果評估師因此產生較大失誤，就有可能被人認為與委托方同流合污而引發訴訟。
３、評估原則、程序和方法使用不當的風險。在《房地產估價規范》中規定了房地產估價應遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對房地產抵押價值的評估一般應采用市場比較法為基準進行評估，替代原理是市場比較法的理論依據。如何判斷市場的完善性，如何正確選取參照對象，如何對有關因素進行恰當修正等都有賴于評估師按其專業判斷能力判斷市場是否存在偏差，所采取的程序和方法是否科學、適用。評估師如果不能遵守評估原則的精神，運用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯誤的評估報告。特別應指出的是，有時房地產評估機構之間不正當的壓價競爭，造成了評估成本的不正常壓縮，必然減少評估人員的外勤工作量，影響評估程序的正常實施和評估方法的選擇，這樣很容易造成評估工作缺陷，使評估工作偏差加大，增加了評估工作的風險。
４、評估師素質的風險。評估工作執行的好壞，評估報告水平高低歸根結底取決于評估師自身素質水平，評估師素質包括業務素質、道德素質等，評估師的素質越高，評估工作風險越小，反之，評估工作風險就越大。如果評估工作者業務素質低，就可能出現工作過失、報告誤導，如果評估工作者道德素質不過關，出現欺詐、違約、泄密、濫用評估資格的現象，是可以預見的。
房地產評估的原則有：
（1） 合法原則
（2） 最高最佳使用原則
（3） 替代原則
（4） 估價時點原則
在估價師評估物業價值的時候，必須符合以上幾大原則，以保證評估報告的公正性。
在二手房評估中通常有以下幾種評估方法：
（1） 成本法
（2） 市場比較法
（3） 租金收益法
目前在大多數情況下還是使用市場比較法。
房地產評估流程一般如下：
1. 三級市場交易成功，并且買方需向銀行按揭貸款。
2. 評估業務員在得知物業地址后約客戶到現場實地勘察（查看物業裝修情況，了解周邊物業，以及給物業拍照）。
3. 估價師根據物業位置，樓層，以及物業勘察情況，通過市場比較法來確定物業實際價格。
4. 在評估報告上由估價師簽名并蓋章，同時蓋上公司的公章。
評估業務來源：
1. 銀行
2. 三級市場的地鋪
3. 法院
4. 政府的舊城改造，道路，橋梁建設等。