房地產基本制度與政策精講班第12講講義

　2、房地產面積測算的一般規定和方法
　　（1）房地產面積測算的一般規定
　　1）房地產面積的測算，均指水平投影面積的測算。
　　2）各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最后結果。
　　3）邊長以m為單位，取至0.01m；面積以m2為單位，取至0.0lm2.
　　4）量距應使用經鑒定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器或工具。
　　5）樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。
　　（2）房地產面積測算的方法根據面積測算數據資料的來源，可分為解析法和圖解法兩大類。房地產面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點坐標法測算，也可以用圖解法測算。
　　1）解析法測算面積。解析法測算面積是根據實地測量的數據，例如；邊長、角度或坐標等通過計算公式求得面積值。解析法測算面積主要包括界址點坐標解析測算面積和幾何圖形法量算面積。
　　2）圖解法測算面積。圖解法測算面積是根據已有的房地產圖，采用各種不同的測量儀器量算出面積。包括求積儀法、稱重法、模片法、光電面積量算儀法等。
　　3、土地面積測算
　　（1）土地面積測算的意義土地面積測算是土地利用現狀調查的重要組成部分，是取得土地數據資料的關鍵步驟。通過面積量算，為各級行政單位、各土地權屬單位量算出土地總面積和各類土地面積，因此，量算工作是準確掌握土地資源數據的重要技術手段。
　　（2）丘的測量要求丘是指地表上一塊有界空間的地塊。丘有獨立丘和組合丘之分，一個地塊只屬于一個產權單元時稱為獨立丘；一個地塊屬于幾個產權單位時稱為組合丘。一般以一個單位、一個門牌號或一處院落的房屋用地單元劃分為獨立丘，當用地單元的權屬混雜和面積過小時，則劃為組合丘。丘的權屬界線是界址點的連線，按照《房產測量規范》的規定，界址點分為三級：精度要求按《房產測量規范》執行。　　　　　　　　　　　　　　　
　　例題：下列有關丘的表述中，不正確的是（ ）。（2003年試題）
　　A.一個地塊屬于一個產權單元時稱為獨立丘
　　B.房地產權屬檔案中，房地產卡片一般按丘的順序填制
　　C.組合丘一定大于獨立丘
　　D.房屋權屬證書中應注明丘號
　　答案：C
　　解析：組合丘不一定大于獨立丘。
　　（3）不計入用地面積的范圍
　　1）無明確使用權屬的冷巷、巷道或間距地；
　　2）市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地
　　3）公共使用的河灘、水溝、排水溝；
　　4）已征收、劃撥或屬于原房地產證記載范圍，經規劃部門核定需要作市政建設的用地，5）其他按規定不計入宗地的面積。
　　例題：下列可以不計入用地面積的范圍包括（ ）。
　　A、有明確使用權屬的冷巷、巷道或間距地
　　B、市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地
　　C、公共使用的河灘、水溝、排水溝
　　D、已征收、劃撥或屬于原房地產證記載范圍，經規劃部門核定需要作市政建設的用地
　　E、其他按規定不計入宗地的面積
　　答案：BCDE
　　解析：有明確使用權屬的冷巷、巷道或間距地，是應計入用地面積的。
　　4、房屋面積的測算一般規定
　　（1）建筑面積和房屋產權登記面積房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
　　房屋共有建筑面積是指產權主共同占有或共同使用的建筑面積。
　　房屋產權登記面積是指由房產測繪單位測算，標注在房屋權屬證書上，記入房屋權屬檔案的，房屋的建筑面積。
　　（2）房屋使用面積房屋使用面積是指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋內墻面水平投影計算。
　　（3）計算建筑面積的有關規定　　　　　　　　　　　　　　　　
　　例題：（ ）是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積。
　　A、房屋使用面積
　　B、房屋建筑面積
　　C、房屋共有建筑面積
　　D、房屋產權面積
　　答案：B
　　解析：房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積。　　　　　　　　　　　　　　　
　　1）計算全部建筑面積的范圍
　　（A）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。
　　（B）房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算筑面積。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井。垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。
　　（C）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。
　　（D）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平面積計算。
　　（E）挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 轉貼于：房地產估價師考試_考試大