房地產(chǎn)估價(jià)中涉及到的有關(guān)稅費(fèi)問題（三）

　　四、用成本法估價(jià)所涉及到的有關(guān)稅費(fèi)
　　（一）與取得土地使用權(quán)有關(guān)的稅費(fèi)
　　1.通過征用農(nóng)地取得的土地使用權(quán)，有農(nóng)地征用費(fèi)，其法律依據(jù)為《土地管理法》。《土地管理法》第四十七條規(guī)定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。”第二款“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)和以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其它土地的土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。”第三款“被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”第四款“征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。”第五款“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。”第六款“國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。”第五十一條規(guī)定：“大中型水利、水電工程建設(shè)征用土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和移民安置辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定。”
　　2.通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的土地使用權(quán)，有城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，其法律依據(jù)為《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。該條例第二十。條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”
　　3.通過向政府或市場購買取得的土地使用權(quán)，由購地者承擔(dān)的稅費(fèi)有交易手續(xù)費(fèi)和契稅，前者由當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門制定標(biāo)準(zhǔn)，后者根據(jù)《契稅暫行條例》。稅基為成交金額，稅率為3－5％。
　　（二）與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的稅費(fèi)分成兩個(gè)部分
　　項(xiàng)目建設(shè)的前期費(fèi)用中有可行性研究費(fèi)（一般取建安工程造價(jià)的0.5％左右）、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（依據(jù)建設(shè)部［1992］價(jià)費(fèi)字 375號(hào)文，分別取建安工程造價(jià)的0 4％和2.6％）、招投標(biāo)費(fèi)（一般當(dāng)?shù)卣�府或有關(guān)部門都有相應(yīng)規(guī)定）、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)（多為經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)）。另一部分是發(fā)生在房地產(chǎn)建設(shè)過程的費(fèi)用，主要有：建設(shè)單位管理費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)、建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、建筑工程施工安全監(jiān)督費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)（根據(jù)國家物價(jià)局、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)有關(guān)規(guī)定的通知》［1992］價(jià)費(fèi)字479號(hào)）、消防設(shè)施配套費(fèi)等等。
　　這些稅費(fèi)大都沒有全國通用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大都是各省、市、自治區(qū)的規(guī)定，甚至縣級(jí)政府部門都有規(guī)定，而且不同地區(qū)在“費(fèi)”的名目上還不完全一致，南北方也困地而異，比方，南方許多地方有白蟻防治費(fèi)，北方還有供熱入網(wǎng)費(fèi)等。所以，估價(jià)師對不同地區(qū)的房屋采用成本法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要注意到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門進(jìn)行必要的調(diào)查，弄清費(fèi)目和征收辦法。