房地產估價：價格定位分析概述（二）

　　三、房地產價格的合理定位 
　　現房地產定價通用的定價方法有成本導向法和需求導向法。
　　成本導向，顧名思義是以總成本為中心來制定價格。 
　　即：價格＝成本＋利潤＋稅金（其中利潤可用銷售利潤率計算也可用投資利潤率計算） 
　　成本導向法緊緊圍繞著開發商的利潤目標，有利于最大限度地控制成本，而目標利潤也可根據目前房地產業平均利潤率，視自己項目的規模、設計、套型、環境、施工質量等因素相應制定合理的目標利潤，這種方法無疑是比較簡便。但由于開發商取得地塊的途徑不同，經營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標成本加目標利潤制定價格，這個價格未免是一廂情愿，市場是不管你成本，不管你利潤的，市場能接受的價格才是合理的價格，只有接受你的價格你的房子才能賣出去。況且如果市場能接受的價格高于原來目標成本加目標利潤制定的價格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢？ 
　　歸根到底，與許多產品一樣，房地產價格主要是取決于市場供求關系。以需求導向法定價是目前較多開發商使用的較科學合理的方法。
　　需求導向定價法 
　　需求導向定價法是依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價，不是依據賣方的成本定價。是根據消費者的價格觀念，以較好的房屋設計、完善的配套設施、美麗的庭園、優質服務等條件來影響消費者的購買行動。根據不同地區的房地產市場、不同的時間、不同地點離市區中心遠近程度、繁華程度、交通條件等適當定下不同價錢。 
　　要根據市場的供求關系定價，便要了解房地產所處的環境中各種因素是怎樣影響供求關系，從而影響定價，熟練分析了這些因素對合理定價取得最大利潤很有幫助。 
　　在這些因素里當然以供求關系為主要影響因素。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。 
　　供求關系因素；房地產的價格一般來說也是由供給和需求決定的，與需求成正相關，與供給成負相關。房地產的供求狀況可分為如下4種類型： 
　　1）全國房地產總的供求狀況； 
　　2）本地區房地產的供求狀況； 
　　3）全國本類房地產的供求狀況； 
　　4）本地區本類房地產的供求狀況。 
　　還有影響房地產價格的其他因素： 
　　經濟因素：包含物價、土地價格、利率、貨幣供應量、經濟增長率等內容。物價和土地價格上漲會造成價格上漲，房地產原料上漲，商品房價格也會上漲。銀行利率提高會減少買方市場，利率降低刺激購房。貨幣供應量增加時，其代表的土地價格相對減少，即提高價格。經濟增長使購買力加強，房地產價格上漲。 
　　社會因素：人口因素的影響表現為人口增長率或人口集中地區，對房地產的需求增加，房價自然提高；家庭結構可影響購房目的、購買力；福利性實物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。 
　　行政及法律因素：比如產業政策和產業結構直接影響經濟發展，失業率高房子當然很難賣掉。 
　　自身因素：所謂自身條件，是指那些反映房地產本身的自然物理性狀況的因素。這些因素如下： 
　　1、位置：房地產價格與位置優劣成正相關。一般來說，商業房地產的位置優劣，主要看周圍環境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市場中心的遠近。 
　　2、地質：地質條件對地價的影響很大，地價與地質條件成正相關。地質條件的好壞決定著建設費用的大小。 
　　3、土地面積：規模大的住宅區，封閉式物業管理，完善的配套設施，大面積的花園總能令消費者對樓盤滿意，增進需求。 
　　4、日照朝向、采光、通風、風向等。 
　　5、建筑物的外觀：建筑樣式、風格和色調。凡建筑物外觀新穎、優美，可以給人們舒適的感受，價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，價格就低。 
　　6、心理因素：當經濟大環境暫時不佳，前景不明朗時，購房者持幣觀望。隨著樓市的逐步成熟，購房者已不再是盲目跟風的一族，而且各種渠道涌進的信息均可提高他們的分析和判斷能力。 
　　分析過各種影響因素后，價格的定位是講究技巧的。具體來說，一般先行設置內部認購時期的價格，目的是摸清樓盤由價格表現的各項條件的市場接受程度。內部認購價可根據成本加成法，并參照附近地區樓盤價，以較低為好。如果市場表現踴躍，可在公開發售時作向上調整，幅度不可太大。如果市場表現冷淡，表明內部認購價格定高了，可以采取提高裝修標準，或增加提供優質服務，或送管理費及其他附加費等措施吸引客戶，爭取公開發售成功。
　　總之應使樓盤開售后，價格只升不跌，給予客戶信心，使潛在客戶受到刺激，產生購買的欲望。