房地產估價師考試：房地產基礎知識（八）

　一次性買斷價
　　買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。 
　　預售價
　　預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語：預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。 
　　如何進行戶型評判 
　　整體而言：（1）景觀；（2）朝向；（3）單元戶數；（4）人文環境；（5）方正實用。 
　　具體而言：（1）生理分居和功能分區；（2）動靜分離；（3）通風與采光；（4）廚房要按操作流程設計；（5）衛生間面積要適宜；（6）注重私密性；（7）空間分布科學。 
　　我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛一廳、三室一廳，就是最為普通的平層戶型，此外還有躍式房屋、復式房屋、高檔的花園別墅等。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手： 
　　看居室的功能分區是否合理，應避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。從習慣上看，居住的空間應給人以穩定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。 
　　房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。 
　　戶型的節能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。起居室、臥室、書房等人們經常活動的空間采用直接采光，可以節約能源。 
　　單元內不同空間要有相對合理的面積。通常人們購房時所說的“三大一小”，就是“大廚房、大衛生間、大客廳、小臥室，被認為是較能滿足人們日常生活的需要。從居室功能分析，廚房合理的面積一般為4平方米至5平方米之間，廚房不能過于狹小，應有最小寬度。現今房屋設計中推崇的是大衛生間，三居以上居室應設有兩個衛生間，—個封閉的設浴盆和大便器，一個開敞的設洗澡盆和擺放洗衣機，解決使用高峰期相互干擾等問題。臥室的合理面積一般應為13至14平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風良好。 
　　陽臺，好的陽臺設計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。 
　　房間的內部凈高要合適，現在，絕大部分商品房的內層凈高在2.7米到3.1米之間。需要注意的是：擴大居住面積是相對容易的，而對層高的不滿意，確是無法改變的。 
　　另外，除了房間布置，好的戶型設計還會充分考慮現有備種家用電器如冰箱&考&試大$、電視、洗衣機、空調、電話的設置，還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網絡、新的電炊具、新的保健娛樂設施、新的安全防衛設施、救生設施等等的配置，有合理的空間安排和電氣設計。建筑材料也是質量較好的新材料、新技術，如50年不變形的隔熱隔音的塑鋼門窗、防漏防腐易疏通的給排水煤氣管道、安全鋼化玻璃等等，以確保房屋的舒適與耐用。 
　　躍層和復式、錯層有什么區別？ 
　　通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛生間等。 
　　復式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產生的。 
　　復式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯系，和復式房屋的空間是兩種不同的類型。 
　　躍層和復式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計算標準： 
　　如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛生條件（漱洗、便溺、采光、通風）外，還應同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積：使用房間的凈高度最低處不應低于1.5米（含）：使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。 
　　滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。若房間超過2.l米（含）部分不足房間總面積的2倍計入使用面積。 
　　錯層一戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。優點是和躍層一樣能夠動靜分區，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式房屋豐富的空間感。可以利用錯層房屋中不同的層高區分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進入這種房屋的人有較大吸引力。但錯層式房屋不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數少、面積大的高檔房屋。 
　　買自住房與投資房有什么不同 
　　自住房和投資房因為用途不同，在選擇上亦有較大的區別。 
　　首先是房屋價格。買自住房要測算自己的收入水平和承受能力；而投資購房則在投資成本允許的范圍內進行選擇，并可進行投資組合。 
　　第二是居住環境。自住房對環境質量要求較高，房屋內部和小區環境都要宜人；雖然環境質量高的房屋易于出售，但投資購房主要側重于投資成本及房屋本身的升值潛力，對環境質量相對要求低一些。 
　　第三考慮未來交化。自住房要求環境相對穩定，以免入住后又要拆遷或改變功能；而投資則不然，要考慮將來城市規劃能否令所購房屋升值，不臨街變為臨街，由房屋變作商鋪等。 
　　第四考慮區位價值。自住房在選房前，要考慮是一次性付款還是分期按揭；投資購房雖然也考慮成本，但只要是可控范圍內和具有較快變現能力，易實現利潤的房屋，將不必過多考慮而應迅速購買。 
　　現房 
　　是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。 
　　期房 
　　是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 
　　二手房 
　　新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 
　　外銷房 
　　外銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預銷售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業，其他組織和個人。 
　　內銷房 
　　內銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業單位和居民。