房地產價值評估基本理論－概述（二）

　　房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看，房地產存在三種形態，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

　　(一)居住房地產

　　居住房地產主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產，它不但具有等價交換、按質論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產估價師必須充分掌握居住房地產的這一特點。

　　1.居住房地產的分類。

　　住宅可按多種方式分類，依據估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。

　　(1)按檔次劃分：

　　1)普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標準的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經濟發展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區城市居民實際達到或能夠達到一定經濟條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅(即經濟適用房)，此類住宅采用地方或國產建筑材料，進行一般水平的裝飾裝修，選用國產中檔廚衛潔具和設備。現階段國家對普通住宅往往既制定下限標準，也制定上限標準，以利于宏觀調控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設標準》作為普通住宅評估的比較尺度。

　　隨著社會經濟的發展。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高。現階段，我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度，給予適當的折扣。

　　2)高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化;每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等;裝修、設施和設備高檔化，較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設備;戶外環境要求高;服務標準高，管理系統完善，往往采取封閉式安全保衛措施和高質量的物業管理。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。

　　3)簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結構單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建;私房售價(扣除地價)一般較低。

　　(2)按市場化程度劃分：

　　1)社會保障性住宅。體現政府、單位、個人三者共同負擔投資和稅費的原則，為保障居民必要的居住水平，以優惠的稅費和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格，不包括土地增值的價值，有的甚至只包括部分成本費用。這類房地產的估價較為復雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現不同的價格。

　　2)市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。

　　2.住宅評估的標的物

　　以住宅作為估價對象可以分為：戶(居住單元)、住宅單元、住宅樓、居住小區等。

　　(1)居住戶。居住戶可以是獨立的，獨院獨棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。

　　(2)住宅單元。為適應住宅建筑大規模發展的需要，常將一幢住宅分為幾個標準段，并把這種標準段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數戶圍繞一個樓梯可劃分為單元。

　　(3)住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元構成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內用地。

　　(4)居住小區。居住小區是由多棟住宅(低層、多層、中高層和高層)為主體構成，并包括道路、水電、燃氣、供熱、綠化等用地及公共服務設施等。不同的評估標的物，應當有明確的建筑與用地界定和明晰的產權。

　　3.住宅的價格構成

　　基于我國目前的住房制度與政策，住宅價格的市場價與國家指導價并存。前者為商品化價格，由生產過程中消耗的物化勞動的轉移價值和活勞動創造的剩余價值構成;后者由成本價格與不完全成本價格構成。

　　我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準成本租金等。因此，在評估住宅租金時應明確租金種類及其構成情況。