集體房地產(chǎn)抵押價值評估中若干問題（一）

　簡介：按照土地所有權(quán)性質(zhì)劃分，房地產(chǎn)可分為集體土地及其建筑物和國有土地及其建筑物兩大類，本文簡稱為集體房地產(chǎn)和國有房地產(chǎn)。我國現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定兩類房地產(chǎn)均可依法設定抵押權(quán)。由此，在實務中房地產(chǎn)抵押評估有兩種類型：一是對集體土地及其建筑物的抵押價值評估，二是對國有土地及其建筑物的抵押價值評估。對于后者，現(xiàn)有的法規(guī)已作了較明確的規(guī)定，相應的理論、方法也較成熟，這里不作討論。對于集體房地產(chǎn)的抵押及其價值的評估，相應的規(guī)定尚未系統(tǒng)化，隨著集體土地及其房屋的抵押價值評估業(yè)務不斷增多，實務中發(fā)現(xiàn)了不少問題。本文就集體房地產(chǎn)抵押評估中的合法性原則的把握、抵押權(quán)實現(xiàn)時集體房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式、估價時點的確定、估價方法的選擇等方面進行逐一分析和研究。
　　一、合法性原則的把握
　　房地產(chǎn)估價的首要原則是合法原則，估價時首先必須界定委估房地產(chǎn)可否設定抵押，界定時可從以下兩方面把握：
　　1、農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)及其建筑物能否設定抵押《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》）第37第第2款規(guī)定，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但《擔保法》第34條第五項和第36條第3款規(guī)定的兩種情形除外。第34條第五項規(guī)定，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；第36條第3款規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押�！庇纱丝梢�，集體房地產(chǎn)依法抵押有兩種情形：一是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)連同廠房等建筑物的同時抵押；二是依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)的抵押。
　　2、委估對象是否屬于不可抵押的特殊房地產(chǎn)在明確集體房地產(chǎn)可依法抵押的上述兩種情形的前提下，評估人員在評估具體某一集體房地產(chǎn)時還應考慮委估對象是否屬于以下不可抵押的特殊房地產(chǎn)。
　　《城市房地產(chǎn)抵押管理法》規(guī)定了六種不可設定抵押的房地產(chǎn)，包括①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤依法查封、扣押、監(jiān)督或者其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。從規(guī)定中可以看到，不可設定抵押的房地產(chǎn)或是不能依法實現(xiàn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，或是屬于公共福利事業(yè)之用的，或是屬于文物等有紀念意義的。
　　在集體房地產(chǎn)的抵押中也同樣存在不可抵押處分的房地產(chǎn)，如權(quán)屬有爭議的，列入文物保護的，有重要紀念意義的，依法公告列入拆遷范圍的，依法查封、扣押、監(jiān)管或者是其他形式限制的，及其他依法不得抵押的房地產(chǎn)等。雖然《城市房地產(chǎn)抵押管理法》規(guī)定的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房地產(chǎn)抵押活動，城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地上的房地產(chǎn)抵押活動參照執(zhí)行，筆者以為，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)若屬于上述六種情形之一，也應作同樣的排除，不得設立抵押；若承包的土地使用權(quán)依法被查封、扣押、監(jiān)管或者其他形式限制的，也不得設立抵押。否則，即使設立了抵押，因不能實現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移而無法作抵押處分，最終抵押權(quán)人的利益得不到保證。