市場法估價實務中必須關注的若干方面（二）

　　二、比較基準的建立難度大
　　選取了可比實例后，應先對這些可比實例的成交價格進行必要的換算處理，使它們與估價對象之間的口徑一致、形式相同、相互可比，并統一到估價對象的價值內涵上來，為后續的市場法中的有關比較、修正和調整建立一個共同的比較基礎。
　　建立比較基準主要包括：
　　①統一房地產范圍（包括統一土地類型、二次裝修等等），
　�、诮y一為現房價格，
　�、劢y一付款方式，
　�、芙y一面積內涵，
　　⑤統一采用單價，
　�、藿y一面積單位，
　�、呓y一幣種和貨幣單位等等。
　　目前估價實務中建立比較基準的關鍵點在于上述①與②。一些估價人員所制作的“快餐式”報告（1天要出具多宗）干脆不進行建立比較基準這一重要環節。由于不進行建立比較基準這一環節，他們對各可比實例就不認真細致地查勘、分析、比較；更有甚者干脆對可比實例不進行現場查勘，各種因素修正（調整）拍腦門進行，因此他們的估價作業“效率”極高，“快餐式”報告在“拷貝”中誕生，估價報告所存在的風險這定時炸彈也隨之埋下。
　�。ㄒ唬┤绾谓y一房地產范圍在滿足類似房地產的條件下，有時難以直接選取到與估價對象范圍完全相同的房地產交易實例作為可比實例，只能選擇在“主干”上相同的交易實例。在估價實務中常見有以下幾種情形：第一種情形——“房地產實物范圍不同”。比如：
　�、俟纼r對象沒有陽臺，而可比實例有陽臺；估價對象與可比實例的陽臺數量不同；估價對象為封閉陽臺，而可比實例為非封閉陽臺；估價對象為非全明布局（廳為間接采光、衛生間無窗戶），而可比實例為全明布局；
　　②可比實例與估價對象的土地類型不同；
　　③可比實例成交價含有二次裝修價值等等。
　　這種情形下，一般是將可比實例統一到估價對象的房地產范圍，補充可比實例房地產相對于估價對象為基準所缺少的范圍，扣除可比實例房地產多出的范圍，相應地對可比實例成交價進行加減。
　　1、如何統一土地類型如果估價對象土地類型為國有劃撥方式取得，而所選取的可比實例土地類型為出讓情形的，它們的價格差別主要表現為有無包括土地出讓金部分。遇到這種情況時應將出讓情形的可比實例的成交價中剔除去其所包含的土地出讓金款額。
　　比如：可比實例A為出讓地的商品房住宅且土地使用權面積未知，為方便計算可依下式進行。可比實例A應剔除的土地出讓金款額=相應（用途、等級）的基準地價×土地出讓金標準比例×A的建筑面積÷A所處樓宇的總層數這里有兩點要注意：
　�、偻恋爻鲎尳饦藴时壤龖�按當地規定；
　�、跇怯畹目倢訑狄话悴话�括不計入同類用途及不計建筑面積的層數（如可比實例為住宅，則該樓宇中的店面、架空層不計入總層數）。
　　2、如何統一不含室內二次裝修價值抵押估價時，盡管估價對象帶有室內二次裝修，但估價結果一般也不應包含其二次裝修價值；如果選取的可比實例成交價中含有室內二次裝修價值，則必須在其成交價中扣除去其室內二次裝修的價值。有些估價人員將室內二次裝修價值的剔除放在個別因素的“裝修”子項中考慮，如普通裝修考慮5%，那么就造成了這樣一個問題，可比實例的成交價如果是8000元/m2，則普通裝修的價值為400元/m2，如果成交價格為3000元/m2，則普通裝修價值為150元/m2，顯然是不合理的。因此必須在建立比較基準中考慮，口徑才能一致。
　　這里必須特別注意：
　　①可比實例的（高檔、中檔、普通）二次裝修，是指可比實例在當時成交日期的狀況，也就是成交價格中所含有的對應裝修，不是該可比實例成交之后再進行的二次裝修；
　�、谝�扣除的二次裝修價值，是對應可比實例在當時成交日的價值，而不應考慮當時成交日至估價時點的裝修折舊。
　　③無室內二次裝修與毛坯房是不同的概念。無室內二次裝修不等于沒有一次裝修，而毛坯房通常是指內隔墻、內門等還沒施工，水電等僅僅入戶。因此從裝修價值上說，其內涵是不同的，應進行必要的統一。
　　3、“主干”相同，其他不同的情況這種類型特別復雜（諸如：衛生間、客廳數量不同，明廳與暗廳，位置特優、特差，等等），需要估價人員認真分析比較，同時還必須具備有豐富的估價經驗和相關專業知識，才能照顧到方方面面。
　　第二種情形——含有非房地產成分的房地產。比如可比實例成交價中含有附贈家具，家電等。
　　這種情況下，一般是統一到“純粹”的房地產范圍，即：房地產價格=含非房地產成分的房地產價格-非房地產成分的價格第三種情形——帶有債權債務（或受到他項權利限制）的房地產。
　　這種情況下，一般是統一到“干凈”的房地產范圍。
　�。ǘ�）如何統一為現房價格一手房成交價中大部分都是預售合同備案，即成交時大多為期房。如果用此作為可比實例，必須將其期房價（單價）換算成現房價（單價）。
　　在期房與現房同品質（質量、功能、環境、物業等）下，期房價低于現房價。主要原因是現房可以立即出租、有租金收益以及買期房存在的風險（資金與樓盤質量風險）。期房價與現房價之間的關系是：現房價格=期房價格+出租的凈收益的折現值（預計從期房達到現房期間）+風險補償如：某期房成交時單價為2900元/㎡，尚有1年才可投入使用，假設出租的年末凈收益為330元/㎡，折現率為10%，風險補償估計為期房價格的2%，則該期房換算為現房的價格計算如下。
　　現房價格=2900+330/（1+10）1+2900×2%=2900+300+58=3258（元/㎡）
　　現房價格與期房價格相差值=3258-2900=358（元/㎡），差值幅度達12%，可見這種換算是非常必要的。
　　這里需要注意：①出租的年凈收益問題要視租金是年頭或年中或年末取得而區別對待；②風險補償問題是比較復雜的，主要包括資金及質量風險，質量又包括所在樓宇單體質量、小區品質及配套設施。這些風險取決于開發商、建筑商、監理單位的資信與能力以及成交日至交房時間的長短等因素。
　�。ㄈ�）其他方面的“統一”
　　統一付款方式、統一面積內涵、統一采用單價、統一面積單位、統一幣種和貨幣單位等相對較簡單。此處略談。