市場法估價實務中必須關注的若干方面（四）

　1.單元房住宅的個別因素側重考慮以下子項因素：
　　（1）小區配套與品牌（小區配套設施、項目品牌、小區檔次）；
　　（2）結構質式（大類結構及小類結構，同結構的不同等級）；
　　（3）樓宇檔次（建設水準、外觀及外墻面飾材、電梯品牌、有電梯與無電梯）；
　　（4）房屋權利性質；
　　（5）平面布局；
　　（6）建筑面積；
　　（7）所處樓層；
　　（8）朝向（包括通風、采光、景觀，應考慮“點狀”與“條狀”建筑的不同）；
　　（9）成新；
　　（10）物業；
　　（11）劃片名校；
　　（12）溫泉等等。
　　2.底層店面的個別因素側重考慮以下子項因素：
　　（1）結構質式及樓宇檔次；
　　（2）街道性質（商業型、交通型、綜合型）；
　　（3）臨街狀況（是否直接臨街、店面與街道的相對標高）；
　　（4）成新（店面重在人氣及招牌，其成新在直線法中的計算有別與住宅，一般前5年不考慮店面的折舊）；
　　（5）建筑面積；
　　（6）面寬；
　　（7）寬深比；
　　（8）形狀；
　　（9）層高；
　　（10）拐角；
　　（11）店內配套設施（有無獨立衛生間）；
　　（12）共有面積比率等等。
　　3.寫字樓的個別因素側重考慮的子項因素：
　　（1）專用與非專用；
　　（2）樓宇外觀及樣式；
　　（3）門前廣場；
　　（4）出入口及大堂；
　　（5）公共部位內部裝修裝飾；
　　（6）電梯數量、品牌；
　　（7）樓層；
　　（8）建筑面積；
　　（9）智能化辦公；
　　（10）成新等等。
　　（四）調整系數市場法中對可比實例的調整修正系數與調整值不是可以任意調整而不受限制的，否則可比實例就失去了其合理性和可比性，估價結果也就失去了可信度。可比實例建立比較基準后的單價經過上述各種因素調整，合計調整值越小則說明可比實例與估價對象可比性越強，估價值也就越準確；反之則說明可比性越差，估價值越不準確。估價實務常規做法中最寬的界限為：
　　①建立比較基準后的各可比實例單價不超過30%；
　　②各種因素（如個別因素、區域因素）調整值單項累計不超過±20%；
　　③某比準單價與建立比較基準后的單價不超過30%.
　　綜上所述，可見采用市場法估價時對可比實例的質量、建立比較基準、各種修正調整值等方面都有很高的要求和很多的約束條件，只有做好了這些方面，估價結果才會客觀、合理。