市場法估價實務(wù)中必須關(guān)注的若干方面（四）

　1.單元房住宅的個別因素側(cè)重考慮以下子項因素：
　　（1）小區(qū)配套與品牌（小區(qū)配套設(shè)施、項目品牌、小區(qū)檔次）；
　　（2）結(jié)構(gòu)質(zhì)式（大類結(jié)構(gòu)及小類結(jié)構(gòu)，同結(jié)構(gòu)的不同等級）；
　　（3）樓宇檔次（建設(shè)水準(zhǔn)、外觀及外墻面飾材、電梯品牌、有電梯與無電梯）；
　　（4）房屋權(quán)利性質(zhì)；
　　（5）平面布局；
　　（6）建筑面積；
　　（7）所處樓層；
　　（8）朝向（包括通風(fēng)、采光、景觀，應(yīng)考慮“點(diǎn)狀”與“條狀”建筑的不同）；
　　（9）成新；
　　（10）物業(yè)；
　　（11）劃片名校；
　　（12）溫泉等等。
　　2.底層店面的個別因素側(cè)重考慮以下子項因素：
　　（1）結(jié)構(gòu)質(zhì)式及樓宇檔次；
　　（2）街道性質(zhì)（商業(yè)型、交通型、綜合型）；
　　（3）臨街狀況（是否直接臨街、店面與街道的相對標(biāo)高）；
　　（4）成新（店面重在人氣及招牌，其成新在直線法中的計算有別與住宅，一般前5年不考慮店面的折舊）；
　　（5）建筑面積；
　　（6）面寬；
　　（7）寬深比；
　　（8）形狀；
　　（9）層高；
　　（10）拐角；
　　（11）店內(nèi)配套設(shè)施（有無獨(dú)立衛(wèi)生間）；
　　（12）共有面積比率等等。
　　3.寫字樓的個別因素側(cè)重考慮的子項因素：
　　（1）專用與非專用；
　　（2）樓宇外觀及樣式；
　　（3）門前廣場；
　　（4）出入口及大堂；
　　（5）公共部位內(nèi)部裝修裝飾；
　　（6）電梯數(shù)量、品牌；
　　（7）樓層；
　　（8）建筑面積；
　　（9）智能化辦公；
　　（10）成新等等。
　　（四）調(diào)整系數(shù)市場法中對可比實例的調(diào)整修正系數(shù)與調(diào)整值不是可以任意調(diào)整而不受限制的，否則可比實例就失去了其合理性和可比性，估價結(jié)果也就失去了可信度。可比實例建立比較基準(zhǔn)后的單價經(jīng)過上述各種因素調(diào)整，合計調(diào)整值越小則說明可比實例與估價對象可比性越強(qiáng)，估價值也就越準(zhǔn)確；反之則說明可比性越差，估價值越不準(zhǔn)確。估價實務(wù)常規(guī)做法中最寬的界限為：
　　①建立比較基準(zhǔn)后的各可比實例單價不超過30%；
　　②各種因素（如個別因素、區(qū)域因素）調(diào)整值單項累計不超過±20%；
　　③某比準(zhǔn)單價與建立比較基準(zhǔn)后的單價不超過30%.
　　綜上所述，可見采用市場法估價時對可比實例的質(zhì)量、建立比較基準(zhǔn)、各種修正調(diào)整值等方面都有很高的要求和很多的約束條件，只有做好了這些方面，估價結(jié)果才會客觀、合理。