2007-2008年房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀（四）

　　2008年是各項(xiàng)政策具體落實(shí)的一年
　　一、2008年1月9日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》
　　政策要點(diǎn)：
　　（1）、嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度
　　（2）、嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)
　　（3）、嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模
　　（4）、嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為
　　（5）、嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管
　　政策分析：政策第一點(diǎn)嚴(yán)格執(zhí)行土地用途監(jiān)管制度是針對一些地方在土地利用中擅自改變土地用途或者不按照土地規(guī)劃利用土地，集中表現(xiàn)在工業(yè)用地變成居住用地或者商業(yè)用地、公建用地變成居住用地或商業(yè)用地、居住用地和商業(yè)用地不按規(guī)劃比例執(zhí)行等等現(xiàn)象。政策強(qiáng)調(diào)地方政府需加大對土地用途的監(jiān)管力度，這使得一些二、三線城市無序用地的情況將得到遏止，相應(yīng)的開發(fā)商也不能再依靠這一途徑謀取利益。
　　政策第二點(diǎn)嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)和第三點(diǎn)嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模是針對一些城市和地區(qū)擅自將農(nóng)村集體用地變成城市用地、非法占用或者租用農(nóng)村集體用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等現(xiàn)象。其中，城市居民購買“小產(chǎn)權(quán)房”一直是一個(gè)熱點(diǎn)問題，小產(chǎn)權(quán)房在中國許多城市已經(jīng)大量存在，是否承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房以及如何處理小產(chǎn)權(quán)房一直存在著很大爭議，政府嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)村集體用地對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)利好，一些原本購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者將不得不購買商品房。但鑒于在中國一些城市如杭州已經(jīng)有農(nóng)村回遷房在交納土地使用費(fèi)以及稅金情況下可以上市成交的案例，并且小產(chǎn)權(quán)房所涉及的社會層面之廣、涉及程度之深以及城市高房價(jià)的影響使得最后的政策不大可能出現(xiàn)“一刀切”的做法，因此預(yù)測將來可能的政策是：凡是符合消防、設(shè)計(jì)等規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房在交納土地使用費(fèi)、各項(xiàng)稅金情況下可以取得產(chǎn)權(quán)證，而一些不符合上述規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房將不能取得產(chǎn)權(quán)證。
　　政策第四點(diǎn)嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為以及第五點(diǎn)嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管是針對一些城市和地區(qū)采用以租代征的形式非法使用農(nóng)村集體用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的行為以及一些地方政府部門與各主管部門執(zhí)法不力、不嚴(yán)等現(xiàn)象。政策強(qiáng)調(diào)了“以租代征”的非法性，是對這一現(xiàn)象加以重點(diǎn)歸制的體現(xiàn)，將起到明顯的遏止作用。
　　二、2008年2月4日，央行公布《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》
　　政策要點(diǎn)：
　　（1）、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可以下浮10%以內(nèi)
　　（2）、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資的30%，比35%的常規(guī)要求有所降低
　　（3）、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款期限一般為3年，最長不超過5年，比常規(guī)2年的還款期限有所延長
　　政策分析：這一針對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠貸款政策體現(xiàn)了政府對于08年建立多層次住房保障體系的政策導(dǎo)向。2007年底到2008年初陸續(xù)出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》、《廉租住房保障方法》等政策，預(yù)示了我國住房政策的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，國家和政府在對待住房問題上從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利分房、到市場化的依靠商品房解決、到現(xiàn)在以商品房為主解決中高收入者的住房需求、以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、創(chuàng)業(yè)公寓、人才公寓為附的多層次住房體系來解決中低收入者的住房需求，從前幾年的貨幣補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼轉(zhuǎn)變?yōu)榻�期的住房建設(shè)。這兩個(gè)轉(zhuǎn)變意味著政府已經(jīng)認(rèn)識到房價(jià)再降，中低收入者也無能力購房，只有學(xué)習(xí)香港、新加坡等城市經(jīng)驗(yàn)才能緩和住房供需矛盾，也意味著開發(fā)商品房的房地產(chǎn)企業(yè)的職責(zé)是為中高收入者提供住房，中低收入者的住房需求只能由政府來加以引導(dǎo)解決。
　　因此，各種符合住房保證政策精神的措施將會陸續(xù)出臺，對于開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的企業(yè)是有持續(xù)利好效應(yīng)的。可以獲得低息貸款、延長還款期限、降低融資成本。而對于提供貸款的銀行而言，此項(xiàng)貸款屬于低風(fēng)險(xiǎn)與低收益的放貸領(lǐng)域。
　　三、2008年3月11日，國務(wù)委員兼國務(wù)院秘書長華建敏在關(guān)于《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案》的說明中指出，組建“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”，不再保留建設(shè)部。
　　政策要點(diǎn)：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的主要職責(zé)是：擬訂住房和城鄉(xiāng)建設(shè)政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，指導(dǎo)全國住宅建設(shè)和住房制度改革，監(jiān)督管理建筑市場、建筑安全和房地產(chǎn)市場等政策分析：2008年3月召開的兩會會議進(jìn)行了國務(wù)院部門的機(jī)構(gòu)改革，其中引人關(guān)注的是國務(wù)院新設(shè)立住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，不再保留建設(shè)部。這一部門的新設(shè)意味著兩點(diǎn)：第一點(diǎn)是住房保障、第二點(diǎn)是協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)一體化。
　　這一部門的設(shè)立意味著政府把住房保障放在首要關(guān)注的層面，作為民生的重要方面，住房問題成為當(dāng)代社會關(guān)注的焦點(diǎn)。未來住房保障將由政府供給和市場供給兩方面組成，政府供給包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及各種人才、創(chuàng)業(yè)公寓、滿足中低收入者的需求，市場供給主要指商品房，滿足中高收入者的需求。在對市場供給的調(diào)控中，政府將把政策重心放在對經(jīng)濟(jì)適用房總量的控制、其申購、出售、轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、貸款等方面控制，以及廉租房租金、面積、配套等方面控制；而對市場供給的調(diào)控，政府將從對開發(fā)商的稅收、土地清理、監(jiān)管、貸款利率以及對購房者的信貸政策、稅收等方面加以控制。
　　這一部門的設(shè)立另一方面預(yù)示著政府將強(qiáng)化協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，將著力來解決現(xiàn)實(shí)中所存在著的城鄉(xiāng)建設(shè)的矛盾和問題。隨著我國城市化進(jìn)程的加速，許多城郊的農(nóng)村區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入城市范圍內(nèi)，由于土地屬性不同，主管部門不同，產(chǎn)生了許多矛盾和問題，城鄉(xiāng)一體化迫切要求對城鄉(xiāng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，因此主管部門需要進(jìn)行統(tǒng)一合并。設(shè)立城鄉(xiāng)建設(shè)部的目的就是為了使城鄉(xiāng)建設(shè)中能夠統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，無論是對城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、節(jié)約有效利用土地、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展都有重要作用。
　　四、兩會中溫家寶的政府工作報(bào)告中與房地產(chǎn)相關(guān)的部分“抓緊建立住房保障體系”
　　政策要點(diǎn)：
　　（1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難；同時(shí)，要積極改善農(nóng)民工居住條件。
　　（2）要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，建立多渠道投融資機(jī)制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。
　　（3）要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價(jià)過快上漲。
　　（4）要加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場準(zhǔn)入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。
　　政策分析：第一條措施說明，當(dāng)前住房保障是我國住房制度和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重，在去年“24號文”的方針指導(dǎo)下，今年廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度空前加大，地方政府硬著頭皮也得上，很多城市制定的《2008年住房建設(shè)規(guī)劃》中已反映出這一點(diǎn)。
　　第二條措施說明，國家將繼續(xù)加強(qiáng)推進(jìn)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從各城市執(zhí)行情況分析，2007年“90/70”政策效果有所顯現(xiàn)，但遠(yuǎn)未達(dá)到政策要求，中大戶型依然是供應(yīng)主流，尤其是90-140平米，多數(shù)城市90平米以下戶型所占比重僅有20-40%，2008年各地勢必要明顯提高這一比重。“多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題”，已經(jīng)有相對明確的指示，那就是建設(shè)部的觀點(diǎn)：根據(jù)各地實(shí)踐可以采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決。據(jù)此，今年將有更多城市加入到嘗試限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)租用房的建設(shè)陣營中來。
　　第三條措施的重點(diǎn)在于抑制房價(jià)，其手段主要調(diào)節(jié)供需。2007年全國許多城市的房價(jià)都經(jīng)歷了一波快速增長，其幅度明顯高于前兩年。值得關(guān)注的是，自去年第四季度之后，很多城市房價(jià)增長勢頭趨緩，深圳、廣州等少數(shù)城市已開始下跌，這為2008年調(diào)控房價(jià)創(chuàng)造了較好的環(huán)境。
　　第四條措施主要針對開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)、干擾市場秩序等現(xiàn)象，其中清理閑置土地是最重要的一環(huán)，國土資源部要求全國閑置土地清理工作必須在今年4月底前完成清理，6月底前完成問題處理，這對于開發(fā)企業(yè)和地方政府都有相當(dāng)大的壓力。
　　五、2008年3月20日，證監(jiān)會表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO（initial public offerings，首次公開發(fā)行股票）或借殼上市等方式，通過資本市場實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)
　　政策要點(diǎn)：
　　（1）、證監(jiān)會表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)
　　（2）、證監(jiān)會表示對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)
　　政策分析：2007年全國房地產(chǎn)市場異常火暴，房產(chǎn)價(jià)格大幅提高，成交量也一再放大，出于對未來房地產(chǎn)市場的良好預(yù)期，國內(nèi)各大房地產(chǎn)企業(yè)開始大規(guī)模圈地，土地市場十分火暴，“地王”現(xiàn)象一再出現(xiàn)，高價(jià)拿地的情形也在很大程度上推動(dòng)了各個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。同時(shí)期，中國的股票市場從3000點(diǎn)上漲到最高的6124點(diǎn)，在土地市場上大打出手的房地產(chǎn)上市公司紛紛在股票市場上進(jìn)行定向和非定向增發(fā)，未上市房地產(chǎn)公司也紛紛趁著火暴的證券市場在A股以及港股啟動(dòng)上市程序，例如萬科、保利等老牌A股上市公司一再進(jìn)行定向增發(fā)，獲得幾十億的現(xiàn)金，碧桂園、SOHO中國等新銳房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市，IPO募集資金都在百億港幣以上。獲得充裕資金的房地產(chǎn)公司開始在全國大面積買地，土地價(jià)格被過度拉高，間接提高房價(jià)，其他一些未上市的大房地產(chǎn)公司無法與之競爭，于是紛紛謀求盡快上市獲得資金來進(jìn)行土地市場的競爭。
　　但是，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的深入,以及證券市場出現(xiàn)股票價(jià)格跌破增發(fā)價(jià)等現(xiàn)象，中國證監(jiān)會明顯放緩了對于房地產(chǎn)企業(yè)在A股的上市審批，已上市的企業(yè)再融資也幾乎停滯，從2008年以來，只有合肥城建與濱江房產(chǎn)兩家公司IPO通過過會，大批的待上市房地產(chǎn)公司至今還在苦苦等候，而日益高昂的貸款利率也使其資金壓力相當(dāng)緊張。
　　2008年3月20日，證監(jiān)會表示不核準(zhǔn)房地產(chǎn)公司IPO募集資金用于囤積土地。這一規(guī)定立刻引起了業(yè)界的極大關(guān)注，這條政策一則是配合全國進(jìn)行的土地閑置清查行動(dòng)，繼續(xù)加大對閑置土地的打擊力度，另一目的是明確表態(tài)上市募集的資金不能用于土地市場，希望上市公司不成為推動(dòng)地價(jià)、房價(jià)的直接因素。這一政策使得急于用上市募集的資金去支付上市前高價(jià)獲得的土地的上市公司壓力倍增，本來上市時(shí)間就已經(jīng)一再推遲，現(xiàn)在即使上了市也不能馬上解燃眉之急。
　　這一政策對于那些房地產(chǎn)總投資中土地款所占比例較大的公司影響最大，而對于開發(fā)成本占大比例的公司則影響不大，募集獲得的資金可以用于支付建筑安裝成本以及其他配套、管理、銷售、稅金等費(fèi)用。這一政策將有兩點(diǎn)行業(yè)引導(dǎo)作用：一是使開發(fā)商更關(guān)注土地價(jià)格低廉的二、三線城市，二是進(jìn)一步加大對精裝修房的開發(fā)力度，提高開發(fā)成本在總投資中所占的比例，以求獲得上市募集資金的最大利潤，使每股收益更快提高，提高公司的整體實(shí)力。