注重大綱和教材的變化及增加內容

注重大綱和教材的變化及增加內容

　　但是近幾年的考試特別注重出奇、出新，尤其是出新：一是當年《房地產基本制度與政策及相關知識》大綱、指導教材的新增內容；二是現行法律、法規、政策的新變化內容，都是當年出題的重點。2007～2010年本門課程指導教材均進行了修訂，新增了不少內容，如物權法，注冊房地產估價師管理辦法，城市規劃綠線、紫線、藍線、黃線管理制度，土地制度，房屋拆遷政策，環境知識等等。

　　需要指出的是，近幾年教材變化較大，變化的依據主要是：《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《耕地占用稅暫行條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》、《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《房屋登記簿管理試行辦法》等。同時，2008年房地產估價相關知識打亂了過去的章節，重新進行了編排，并新增了環境知識一章。這些變化的章節和內容，應是近年的必考點和易考點。近兩年，《房地產基本制度與政策》增加或變化的內容包括針對房地產稅收政策的變化，一是自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。二是2010年1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發[2010]4號)，被業界稱為“國十一條”。明確規定：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。繼續實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。三是2009年12月22日，國家財政部、國家稅務總局出臺的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅[2009]157號)規定：自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　例題1：某房地產開發公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來三年連續獲得總額1．2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有(BD)。(2007年試題)

　　A．該抵押屬一般房地產抵押

　　B．該抵押是最高額抵押

　　C．若銀行實際發放了1．5億元貸款，其優先受償價款為1．5億元

　　D．若銀行實際發放了1．5億元貸款，其優先受償價款為1．2億元

　　E．該抵押可以不經登記即產生合同效力

　　此題就是依據《物權法》的規定，最高額抵押是為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發生的債權提供擔保，是對一定期間內連續發生的債權做擔保。設定最高額抵押權時，債權尚未發生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。

　　例題2：某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款(A)。(2007年試題)

　　A．甲銀行優先受償

　　B．按兩家銀行的債權數額大小確定受償順序

　　C．乙銀行優先受償

　　D．按兩家銀行的債權比例受償

　　做此題也要依據《物權法》的規定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　需要指出的是，近幾年教材變化較大，變化的依據主要是：《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《耕地占用稅暫行條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》、《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《房屋登記簿管理試行辦法》等。同時，2008年房地產估價相關知識打亂了過去的章節，重新進行了編排，并新增了環境知識一章。這些變化的章節和內容，應是近年的必考點和易考點。近兩年，《房地產基本制度與政策》增加或變化的內容包括針對房地產稅收政策的變化，一是自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。二是2010年1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發[2010]4號)，被業界稱為“國十一條”。明確規定：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。繼續實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。三是2009年12月22日，國家財政部、國家稅務總局出臺的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅[2009]157號)規定：自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。