2008年房地產估價師《開發經營與管理》模擬試卷8

　判斷題
　　1、土地使用稅的稅種為國稅，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。
　　A、對
　　B、錯
　　2、風險和不確定性有顯著區別，即風險是投資者可以通過經營策略來規避或減少的可能性；不確定性則是投資者無法預知或估計的可能性。
　　A、對
　　B、錯
　　3、保本點分析是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。
　　A、對
　　B、錯
　　4、房地產開發是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物資環境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公用配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸方面。
　　A、對
　　B、錯
　　5、毛租金應包括所有的物業經營費用。
　　A、對
　　B、錯
　　6、企業在明確了主要競爭者并分析其優勢、劣勢和反應模式之后，就要決定自己的對策，向與自己相似的企業進攻，直至將其擊敗，這樣必能增加自己的市場份額。
　　A、對
　　B、錯
　　7、1992年某市房地產價格迅速提高，引起房地產需求的大幅度增長，而1996年該市房地產價格大幅度下降，卻沒有引起房地產需求的較大提高，說明房地產需求價格彈性系數與價格水平有關。
　　A、對
　　B、錯
　　8、影響物業收益的因素主要有物業的類型及臨街狀況、租客的類型、租期、樓層、朝向和面積。
　　A、對
　　B、錯
　　9、所謂資金的時間價值是指同樣數額的資金在不同的時間點上具有不同的價值。
　　A、對
　　B、錯
　　10、房地產泡沫和過度開發是反映兩個不同層面的市場指標，房地產泡沫比過度開發的危害程度較小。
　　A、對
　　B、錯
　　11、在非概率抽樣中，調查者按若干分類標準確定每類規模，然后按比例在每類中選擇特定數量的成員進行調查稱為定額抽樣。
　　A、對
　　B、錯
　　12、質量監督費、招標管理費、竣工圖費和保險費等屬于房地產開發項目建設過程中的直接費用。
　　A、對
　　B、錯

單項選擇題
　　1、某市至2003年底房屋總建筑面積有3000萬平方米，其中有80萬平方米為空置房；2004年竣工的房屋面積為500萬平方米，拆遷的房屋建筑面積為30萬平方米；至2004年底，該市尚有未出售或出租的房屋建筑面積為200萬平方米，問該市2004年房屋空置率為：()
　　A、8.07％
　　B、3.46％
　　C、5.76％
　　D、42.55％
　　2、在物業管理的實際工作中，租金的確定主要是根據同類型物業 () 來確定。
　　A、市場供求關系
　　B、運營成本和稅費
　　C、政府公布的指導租金
　　D、業主期望的投資回報率
　　3、工程成本費用是隨著工程進度逐期發生的，根據工程進度計劃可以編制( )計劃。
　　A、主要費用
　　B、工程成本
　　C、開發直接費用
　　D、總開發成本
　　4、下列哪項不屬我國房地產開發投資的資金來源。
　　A、預售收入
　　B、預租收入
　　C、自籌資金
　　D、商業銀行貸款
　　5、從事市場營銷工作最基本的一點就是要清楚地了解( )的市場需求以及消費者或可能的買主的消費觀念和偏好。
　　A、過去
　　B、潛在
　　C、相關
　　D、未來
　　6、物業管理公司的首要任務是在物業維護、維修、服務的質量標準和達到這些標準所需的( )之間進行適當的平衡。
　　A、時間
　　B、人員
　　C、成本
　　D、技術
　　7、在項目評估中，說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是( )。
　　A、投資計劃與資金籌措表
　　B、資金來源與運用表
　　C、營業利潤測算表
　　D、全部投資現金流量表
　　8、對商業繁華程度的依賴性最大的物業是( )。
　　A、商場
　　B、住宅
　　C、高爾夫球場
　　D、寫字樓
　　9、建筑裝飾材料按( )分類，可以分為外墻裝飾材料、內墻裝飾材料、地面裝飾材料、吊頂裝飾材料和室內裝飾材料等。
　　A、建筑裝飾部位
　　B、制造工藝
　　C、化學成分
　　D、力學性能
　　10、2005年國家及各地政府相繼出臺“嚴禁炒房”的相關政策，該行為屬政府干預房地產市場的（）原則。
　　A、政策的連續性與協調性
　　B、目標的確定性
　　C、政策的針對性和導向性
　　D、政策的公平性和效率
　　11、一個理想的折現率至少等于( )再加上該項目的風險報酬率。
　　A、貸款利率
　　B、存款利率
　　C、目標收益率
　　D、無風險收益率
　　12、從事市場推廣工作最基本的一點就是要清楚地了解( )的市場和需求。
　　A、期望
　　B、最好
　　C、潛在
　　D、過去

13、小李2005年9月30日購買價值為40萬元的住宅，并向某銀行申請七成的按揭貸款，期限為20年，年利率為6％，按等額還本付息還貸，則每月需銀行繳交供樓款為：
　　A、14747
　　B、2866
　　C、16800
　　D、2006
　　14、經營性房地產項目的成本收益率等于( )乘以100％。
　　A、開發商利潤／總開發成本
　　B、正常經營年份的凈經營收入／總開發成本
　　C、開發商利潤／總開發價值
　　D、正常經營年份的經營收入／總開發成本
　　15、某宗地總面積為500平方米，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200平方米，容積率為( )。
　　A、0.4
　　B、2.4
　　C、1.2
　　D、2.5
　　16、生地與熟地之間的價格差異( )。
　　A、僅僅是土地開發費用
　　B、是土地開發費用、開發商利潤和稅費等
　　C、僅僅取決于容積率的高低
　　D、是開發商利潤
　　17、融資是以信用方式調劑資金余缺的一種經濟活動，其基本特征是具有( )。
　　A、流動性
　　B、經濟性
　　C、安全性
　　D、償還性
　　18、按照房地產的類型，可以把房地產市場分為( )。
　　A、居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場
　　B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場
　　C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場
　　D、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場
　　19、房地產開發的程序主要分為( )四個階段：
　　A、決策分析，規劃設計，建設，租售
　　B、決策分析，可行性研究，建設，租售
　　C、投資機會選擇與決策分析，前期工作，建設，租售
　　D、投資機會選擇，前期工作，施工與竣工，物業管理
　　20、下列哪項是物業管理中經營計劃的核心。
　　A、經營費用估算
　　B、預算
　　C、預期收益估算
　　D、制定租金方案
　　21、當擬建工程沒有完整的初步設計方案而開發建設單位又急需項目的設計概算時，設計單位可采用( )編制概算。
　　A、概算定額
　　B、類似工程預決算
　　C、概算指標
　　D、工料估算法
　　22、如果降低房地產開發過程中的配套費用，則會使商品房的供應( )。
　　A、增加
　　B、減少
　　C、不變
　　D、大幅度減少
　　23、收益性物業管理中的費用支出一般包括建筑物的維修費用、( )和有關稅費。
　　A、管理費
　　B、服務及設備費用
　　C、保險費
　　D、職員工資
　　24、已知年利率為15％，按季度計算，則年有效利率為( )。
　　A、12.55％
　　B、12.68％
　　C、15.86％
　　D、16.73％

多項選擇題
　　1、金融機構在初次為某房地產開發商提供貸款時，需要重點審查的內容包括( )等。
　　A、開發商過去的業績表現
　　B、開發商的會計報表
　　C、開發商擬開發項目的情況
　　D、開發商擬貸款的數量、期限和可接受的利率
　　2、房地產開發項目融資過程包括( )。
　　A、資金籌措
　　B、直接融資
　　C、間接融資
　　D、資金供應
　　3、房地產市場的運行環境可分為八類，下列哪幾項屬于社會環境因素：( )
　　A、人口數量和結構
　　B、家庭結構及其變化
　　C、就業情況
　　D、居民的思想觀念
　　E、基礎設施狀況
　　4、下列哪些指標屬于盈利能力指標
　　A、速動比率
　　B、財務凈現值
　　C、利息備付率
　　D、投資回報率
　　E、成本利潤率
　　5、房地產開發項目評估中的現金流量分析，一般要從( )方面，對反映項目經濟效益的財務內部收益率等技術經濟指標進行分析測算。
　　A、銷售收入
　　B、全投資
　　C、自有資金
　　D、出租期或出售期
　　6、導致房地產市場價格上升的原因包括( )。
　　A、土地供應減少
　　B、有效需求增加
　　C、房地產開發成本下降
　　D、通貨膨脹率下降
　　7、房地產開發項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表，基本報表有：
　　A、現金流量表
　　B、項目總投資估算表
　　C、損益表
　　D、資金來源與運用表
　　E、借款還本付息估算表
　　8、房地產市場的參與者主要有：（）
　　A、政府機構
　　B、新聞媒體
　　C、建筑承包商
　　D、證券機構
　　E、勞動力就業中心
　　9、土地增值稅實行四級超額累進稅率，依增值額占扣除項目金額百分比的不同，分別適用的稅率是( )。
　　A、40％
　　B、50％
　　C、60％
　　D、100％
　　10、下列哪幾項屬房地產開發的前期工作：()
　　A、確定規劃設計方案
　　B、建設工程招標
　　C、開工申請與審批
　　D、施工現場的通水和通電
　　E、獲取土地使用權
　　11、在商品房銷售中，開發商定價的方法有：()
　　A、目標定價法
　　B、隨行就市定價法
　　C、價值定價法
　　D、挑戰定價法
　　E、成本加成定價法
　　12、從投資的角度來看，資金時間價值的大小取決于
　　A、投資額的大小
　　B、通貨膨脹率
　　C、投資利潤率
　　D、風險因素
　　E、投資決策

判斷題答案
　　1、B　2、B　3、A　4、A　5、A　6、B　7、A　8、B　9、A　10、B　11、A　12、B
　　單項選擇題答案
　　1、C　2、A　3、B　4、B　5、B　6、C　7、B　8、B　9、A　10、B　11、D　12、D　13、D　14、B　15、C　16、C　17、D　18、A　19、D　20、B　21、B　22、A　23、C　24、C
　　多項選擇題答案
　　1、ABCD　2、AD　3、ABD　4、DE　5、CD　6、BC　7、ACD　8、AC　9、BCD　10、ABCDE　11、ABCDE　12、BCD