2008年房地產(chǎn)估價師《開發(fā)經(jīng)營與管理》模擬試卷9

判斷題
　　1、如果承包合同是固定總價合同，則建安工程費用的變動風(fēng)險由開發(fā)商承擔(dān)。
　　A、對
　　B、錯
　　2、在非概率抽樣中，調(diào)查者按若干分類標(biāo)準(zhǔn)確定每類規(guī)模，然后按比例在每類中選擇特定數(shù)量的成員進行調(diào)查稱為定額抽樣。
　　A、對
　　B、錯
　　3、目前我國個人住房抵押貸款采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下年初開始，按新的利率規(guī)定計算利息。
　　A、對
　　B、錯
　　4、短期內(nèi)房地產(chǎn)價值可能會下降，但從房地產(chǎn)長期景氣循環(huán)規(guī)律來看，房地產(chǎn)價格總是呈上升趨勢。故可判定小李購買的商品住宅經(jīng)過一段較長時間后，其價格應(yīng)高于其原購價。
　　A、對
　　B、錯
　　5、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大。
　　A、對
　　B、錯
　　6、投資具有時間性，也就是說，從現(xiàn)在支出到將來獲得報酬，在時間上總要經(jīng)過一定的間隔。這表明投資是一個行為過程，這個過程越短，未來報酬的獲得越不穩(wěn)定，風(fēng)險就越大。
　　A、對
　　B、錯
　　7、物業(yè)代理雖然幫助買賣雙方迅速地完成交易，但由于收取了相應(yīng)的代理費用，所以提高了市場交易成本。
　　A、對
　　B、錯
　　8、房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊�以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。
　　A、對
　　B、錯
　　9、房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。
　　A、對
　　B、錯
　　10、蒙特卡洛法是房地產(chǎn)開發(fā)項目評估過程中進行敏感性分析時常用的方法之一。
　　A、對
　　B、錯
　　11、房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動。
　　A、對
　　B、錯
　　12、在房地產(chǎn)市場中，供應(yīng)數(shù)量與價格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價格的關(guān)系相反
　　A、對
　　B、錯

單項選擇題
　　1、如果降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的配套費用，則會使商品房的供應(yīng)( )。
　　A、增加
　　B、減少
　　C、不變
　　D、大幅度減少
　　2、在基礎(chǔ)圖中，±0.00=48.88表示室內(nèi)地面標(biāo)高±0.00相當(dāng)于( )標(biāo)高48.88米。
　　A、相對
　　B、基礎(chǔ)
　　C、絕對
　　D、首層樓面
　　3、某投資者現(xiàn)借入了一筆資金，年利率11％，按季度計息，一年后應(yīng)歸還的本利和為1671.93萬元，則投資者借人該筆資金的數(shù)量為( )萬元。
　　A、155
　　B、1400
　　C、1500
　　D、1450
　　4、為了降低建筑安裝工程費用的風(fēng)險，開發(fā)商可以采用( )的合同形式。
　　A、固定總價合同
　　B、固定單價合同
　　C、成本加酬金合同
　　D、分包合同
　　5、房地產(chǎn)市場分析的四象限模型中，將房地產(chǎn)市場劃分為( )。
　　A、買方市場和賣方市場
　　B、地區(qū)性市場和全國性市場
　　C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場
　　D、投資市場和使用市場
　　6、速動比率是 ()和()的比值
　　A、（流動資產(chǎn)總額－存貨）和流動負債總額
　　B、流動資產(chǎn)總額和流動負債總額
　　C、（流動資產(chǎn)總額－存貨）和負債總額
　　D、流動資產(chǎn)總額和負債總額
　　7、房地產(chǎn)空置率在合理空置率以下，空置率處于上升狀態(tài)并逐漸接近合理空置率水平。根據(jù)房地產(chǎn)市場的自然周期，該房地產(chǎn)市場處于第()階段。
　　A、一
　　B、二
　　C、三
　　D、四
　　8、某宗地總面積為500平方米，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200平方米，容積率為( )。
　　A、0.4
　　B、2.4
　　C、1.2
　　D、2.5
　　9、按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同劃分，承包合同的形式有總包合同、開發(fā)商直接發(fā)包的分包合同和( )。
　　A、成本加酬金合同
　　B、固定單價合同
　　C、獨立承包合同
　　D、分包合同
　　10、在項目評估時，當(dāng)目標(biāo)收益率大于財務(wù)內(nèi)部收益率時，則該項目的FNPV( )。
　　A、大于零
　　B、小于零
　　C、等于零
　　D、難以確定
　　11、下列哪項不屬于房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般市場的基本特征：（）
　　A、市場供給
　　B、市場交易
　　C、市場競爭
　　D、市場價格
　　12、融資過程中的主要成本為( )。
　　A、中介費
　　B、利息
　　C、罰金
　　D、律師費及評估費

13、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資者行為的第一個影響，就是令投資者根據(jù)投資風(fēng)險的大小確定其合理的( )。
　　A、投資規(guī)劃
　　B、投資回收期
　　C、投資方向
　　D、投資收益水
　　14、建筑裝飾材料按( )分類，可以分為外墻裝飾材料、內(nèi)墻裝飾材料、地面裝飾材料、吊頂裝飾材料和室內(nèi)裝飾材料等。
　　A、建筑裝飾部位
　　B、制造工藝
　　C、化學(xué)成分
　　D、力學(xué)性能
　　15、物業(yè)代理的作用之一，就是通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人士進行( )。
　　A、市場定位
　　B、有效的引導(dǎo)
　　C、預(yù)測
　　D、幫助
　　16、假設(shè)整個投資市場的平均收益率為20％，寫字樓投資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是0.3；整個房地產(chǎn)市場的平均收益率為25％，寫字樓投資市場相對于整個房地產(chǎn)市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是0.8。國家債券的收益率為10％，那么寫字樓投資市場的預(yù)期收益率是：()
　　A、22％
　　B、13％
　　C、18％
　　D、14.5％
　　17、一辦公樓現(xiàn)時總預(yù)售價為2000萬元，某投資者預(yù)付200萬元訂購了該樓宇，一年后竣工交付使用時樓價上漲了15％，則該投資者預(yù)付款的收益率為( )。
　　A、50％
　　B、150％
　　C、135％
　　D、25％
　　18、假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)基準(zhǔn)收益率為10％，用內(nèi)插法求取某項目的內(nèi)部收益率，計算結(jié)果如下：i1＝13％，NPV1＝-70；i2=11%，NPV2＝30。則該項目的內(nèi)部收益率為：
　　A、10％
　　B、11.6%
　　C、10.4%
　　D、11.4%
　　19、在房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中，( )被用作房產(chǎn)證的附圖。
　　A、房產(chǎn)分幅圖
　　B、房產(chǎn)分丘圖
　　C、房產(chǎn)平面圖
　　D、房產(chǎn)分戶圖
　　20、2005年國家及各地政府相繼出臺“嚴(yán)禁炒房”的相關(guān)政策，該行為屬政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的（）原則。
　　A、政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性
　　B、目標(biāo)的確定性
　　C、政策的針對性和導(dǎo)向性
　　D、政策的公平性和效率
　　21、市場調(diào)查的步驟一般為：
　　A、收集信息
　　B、制定調(diào)查內(nèi)容
　　C、確定問題和調(diào)查目標(biāo)
　　D、報告結(jié)果
　　E、分析信息
　　22、我國土地增值稅是對( )行為征收的一種稅。
　　A、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
　　B、有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
　　C、繼承房地產(chǎn)
　　D、贈與房地產(chǎn)
　　23、招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式時，應(yīng)當(dāng)向 () 個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或者組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。
　　A、1
　　B、2
　　C、3
　　D、4
　　24、經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的成本收益率等于( )乘以100％。
　　A、開發(fā)商利潤／總開發(fā)成本
　　B、正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入／總開發(fā)成本
　　C、開發(fā)商利潤／總開發(fā)價值
　　D、正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入／總開發(fā)成本

多項選擇題
　　1、建筑通風(fēng)系統(tǒng)按動力可分為( )。
　　A、自然通風(fēng)
　　B、機械通風(fēng)
　　C、進氣式通風(fēng)
　　D、排氣式通風(fēng)
　　2、下列哪些指標(biāo)屬于盈利能力指標(biāo)
　　A、速動比率
　　B、財務(wù)凈現(xiàn)值
　　C、利息備付率
　　D、投資回報率
　　E、成本利潤率
　　3、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和輔助報表，基本報表有：
　　A、現(xiàn)金流量表
　　B、項目總投資估算表
　　C、損益表
　　D、資金來源與運用表
　　E、借款還本付息估算表
　　4、標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價格，是( )的重要依據(jù)之一。
　　A、審核投標(biāo)報價
　　B、評標(biāo)
　　C、議標(biāo)
　　D、決標(biāo)
　　5、房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險管理包括風(fēng)險的( )。
　　A、識別
　　B、控制
　　C、轉(zhuǎn)移
　　D、評估
　　6、項目評估中的敏感性分析是分析和預(yù)測反映項目經(jīng)濟效益的( )等主要經(jīng)濟評價指標(biāo)對主要變動因素變化的敏感程度。
　　A、財務(wù)內(nèi)部收益率
　　B、總開發(fā)價值
　　C、財務(wù)凈現(xiàn)值
　　D、總開發(fā)成本
　　7、房地產(chǎn)開發(fā)項目評估報告中的項目經(jīng)濟效益評價部分應(yīng)該包括( )。
　　A、現(xiàn)金流量分析
　　B、風(fēng)險分析
　　C、資金來源與運用分析
　　D、貸款償還分析
　　8、從投資的角度來看，資金時間價值的大小取決于
　　A、投資額的大小
　　B、通貨膨脹率
　　C、投資利潤率
　　D、風(fēng)險因素
　　E、投資決策
　　9、物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容，基本可以分為( )。
　　A、物業(yè)管理
　　B、物業(yè)經(jīng)營
　　C、物業(yè)服務(wù)
　　D、行政管理
　　10、下列哪些屬于房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險：（）
　　A、變現(xiàn)風(fēng)險
　　B、未來的經(jīng)營收益和費用風(fēng)險
　　C、持有期風(fēng)險
　　D、資本價值風(fēng)險
　　E、機會成本風(fēng)險
　　11、( )等是影響物業(yè)租金收益主要因素。
　　A、公司職員工資水平的高低
　　B、宏觀經(jīng)濟形勢
　　C、供求關(guān)系
　　D、位置
　　12、工程進度計劃管理，通常采用( )法。
　　A、現(xiàn)金流量圖
　　B、橫道圖
　　C、網(wǎng)絡(luò)圖
　　D、流程圖

判斷題答案
　　1、B　2、A　3、A　4、B　5、A　6、B　7、B　8、A　9、B　10、B　11、A　12、A
　　單項選擇題答案
　　1、A　2、C　3、C　4、B　5、D　6、A　7、C　8、C　9、C　10、B　11、C　12、B　13、A　14、A　15、B　16、A　17、C　18、B　19、D　20、B　21、C　22、C　23、C　24、B
　　多項選擇題答案
　　1、AB　2、DE　3、ACD　4、ABD　5、ABCD　6、AC　7、ABD　8、BCD　9、BCD　10、BCDE　11、ACD　12、AB