09年房產估價師物權法輔導：建設用地使用權概念

物權法解釋：第一百三十五條【建設用地使用權概念】

第一百三十五條　建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
 
【解釋】本條是關于建設用地使用權概念的規定。

建設用地使用權是用益物權中的一項重要權利。出讓人通過設立建設用地使用權，使建設用地使用權人對國家所有的土地享有了占有、使用和收益的權利，建設用地使用權人可以利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。建設用地包括住宅用地、公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。本條中的建筑物主要是指住宅、寫字樓、廠房等。構筑物主要是指不具有居住或者生產經營功能的人工建造物，比如道路、橋梁、隧道、水池、水塔、紀念碑等；附屬設施主要是指附屬于建筑物、構筑物的一些設施。

在物權法的起草過程中，有人建議，用“土地使用權”代替“建設用地使用權”的概念。本章沒有采用“土地使用權”的概念，是因為根據土地管理法的規定，我國的土地分為農用地、建設用地和未利用地。“土地使用權”是一個廣義的概念，包括農用地使用權、建設用地使用權等權利。如果采取“土地使用權”的概念，就需要把土地承包經營權、建設用地使用權和宅基地使用權放人一章規定，而土地承包經營權、建設用地使用權和宅基地使用權在權利的設立、利用等方面有著較大的區別，當事人的權利和義務也不盡相同，比如，建設用地使用權一般是有償取得，宅基地使用權是無償取得；建設用地使用權可以依法轉讓和抵押，宅基地使用權的轉讓和抵押有嚴格的限制。因此，物權法根據土地的用途，將土地使用權分解為土地承包經營權、建設用地使用權和宅基地使用權，并分章對這些權利做出了規定。本章主要是規定當事人如何通過出讓和劃撥方式取得建設用地使用權，以及取得建設用地使用權后的權利和義務，同時也對集體土地作為建設用地的問題做出了原則性規定。

建設用地使用權類似于大陸法系國家和地區民法中的地上權制度，但也有所區別。地上權主要是指在他人土地上建造建筑物而取得使用該土地的權利。一些國家和地區的地上權還包括在他人土地上種植竹木的權利。我國的建設用地使用權僅包括在國家所有的土地上建造建筑物、筑構物和其他附屬物的權利。另外，在土地私有的國家，土地所有權可以進行流轉，設立地上權主要是以地上權人使用為目的，而我國的土地所有權不允許流轉，因此，建設用地使用權具有實現土地流轉的功能。