2010年房估師理論與方法輔導: 房地產行政管理的需要

房地產行政管理的需要

中國經濟體制改革將過去高度集權的計劃經濟轉變為市場經濟，相應地，對于各類資產的行政管理從過去單純的實物管理轉到重視價值管理，實行實物管理與價值管理相結合。在這種情況下，房地產行政管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數量、質量，也需要搞清楚土地和房屋的價值量及其增值或貶值情況。這就需要房地產估價。
有關法律法規提出了許多房地產行政管理的要求，搞好這些房地產行政管理工作，需要房地產估價提供相關參考依據，例如《城市房地產管理法》提出的下列房地產行政管理要求：
（1）第十三條規定：“采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價”—如何確定最低價，需要估價提供參考依據。
（2）第十八條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的……相應調整土地使用權出讓金”；第四十三條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的……相應調整土地使用權出讓金”—如何相應調整土地使用權出讓金（即改變土地用途的補地價應為多少），需要估價提供參考依據。
（3）第三十四條規定：“房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估”；第三十三條規定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布”—如何確定基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格，需要估價提供參考依據。
（4）第三十五條規定：“房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”—如何判斷申報的成交價是否瞞報或者作了不實的申報，需要估價提供參考依據。
（5）第四十條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時……依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金”，或者“按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”；第五十五條規定：“房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家”—如何確定應繳納的土地使用權出讓金數額，如何知道轉讓房地產所獲收益中多少為土地收益，出租房屋的租金中含有多少土地收益，需要估價提供參考依據。
（6）第五十一條規定：“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”—如何知道拍賣所得的價款中多少為土地使用權出讓金，需要估價提供參考依據。
（7）第五十二條規定：“房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償”—如何知道拍賣所得的價款中多少為新增房屋所得，需要估價提供參考依據。