房價快速上漲勢頭將結束

萬科一季報也對市場發出了明確的預警：一線城市成交大幅下挫，很危險。數據顯示，在萬科一季度銷售面積中，2009年樓市最為亢奮的珠三角同比下降45.1%；長三角同比下降33.9%；環渤海則同比下降0.1%；而位于中西部的二、三線城市則同比增長了43.1%，這為萬科提供了一定的緩沖空間。

　　對于飽受質疑和批評的2009年，民眾或許將為萬科平反——對于一個銷售額超過600億的公司而言，不管是低潮還是亢奮，穩健才是硬道理。

　　預警一線城市

　　珠三角銷售面積與去年一季度相比下滑45.1%，長三角銷售面積同比下滑33.9%.盡管單個季度的銷售存在很多偶然因素，但萬科的一季報所透露的信號仍然讓許多人顫栗。

　　萬科的警報也在資本市場拉響，和其他房地產股一樣，萬科的股價也在近期樓市調控中暴跌，從4月2日的9.77元到4月28日收市時的7.78元，不到一個月其A股市值蒸發接近200億元。

　　數據不會撒謊。一季報顯示，報告期內，萬科累計實現銷售面積124.2萬平方米，銷售金額150.9億元，分別比2009年同期下降18.5%和增長23.5%.分區域看，珠三角市場實現銷售面積27.0萬平方米，銷售收入41.6億元，同比分別下降45.1%和7.2%；長三角市場實現銷售面積26.8萬平方米，銷售收入30.6億元，同比分別下降33.9%和14.9%；環渤海市場實現銷售面積45.0萬平方米，銷售收入56.6億元，同比分別下降0.1%和增長93.7%；中西部市場實現銷售面積25.4萬平方米，銷售收入22.1億元，同比分別增長43.1%和81.3%.

　　萬科的數據只是房地產市場的一個縮影。

　　4月27日，相關監測數據顯示，在跟蹤的35個主要城市中，有21個城市的商品房成交面積環比下跌，其中杭州跌幅最大，環比下跌73%；4個一線城市的成交量也是全面下跌，其中深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%.中國指數研究院分析師認為，樓市新政對房價過快上漲城市作用明顯，投資性需求得到有效抑制，隨著政策進一步落實，樓市將進入較長的觀望期。

　　銷量的下滑并不是突然而至。萬科3月實現銷售面積50.7萬平方米，銷售金額63.1億元，分別比2009年同期減少29.8%和增加2.8%.這已經是萬科連續兩個月出現銷售面積同比下滑。

　　這也不是萬科第一次對一線樓市預警。

　　2009年12月，王石在“2009復旦大學EMBA同學會年會”上表示，自己對房價的上漲也感到驚訝，盡管現在中央一道道地對房地產下限令，但2010年一年放了10萬億元的貸款，產生資產泡沫也是必然的，因為房地產商品是非常特別的。

　　王石在當時表示，據統計，現在某些一線城市的樓盤銷售80%是投資者，這是很可怕的。“目前全國二、三線城市還沒有泡沫，但是我非常擔心這種泡沫向二、三線城市蔓延，這就非常像日本的泡沫經濟時代。”

　　謹慎的老大

　　一季報顯示，一季度萬科實現凈利潤11.3億元，與2009年同期相比增長46.5%.萬科執行副總裁肖莉表示，2010年萬科將繼續堅持穩健的項目發展策略，應對市場可能出現的各種變化。

　　萬科在一季報中稱，政策的出臺將對市場產生顯著的影響，相信個別熱點城市房價快速上漲的勢頭將會結束，亢奮情緒向其他城市蔓延的情形將會中止。另一方面，由于市場是一個高度復雜的體系，某一因素的改變可能引發錯綜復雜的連鎖反應，再加上中國幅員遼闊，各地發展階段和市場情形也千差萬別，行業能否就此結束2007年以來的劇烈波動，走上健康平穩的發展軌道，將有待事實的驗證。

　　萬科董秘譚華杰表示，盡管政策出臺的具體時機無從預料，但從2009年下半年開始，萬科已經注意到部分核心城市房價上漲過快的現象，并開始著手調整自身的投資策略。

　　在2009年中期報告中，萬科對土地市場進行了這樣的描述，“尤其核心城市，再度呈現激烈的競拍場面”，“核心城市的土地供應量持續數年低于住房開工量和銷售量，則在一定程度上加劇了競爭的激烈程度，使得部分項目的地價帶有較強的預期成分”。所謂“較強的預期成分”，實際上已經隱含了土地市場過熱的判斷，也正是從這一判斷出發，萬科先后提出了“寧可錯過，決不拿錯”，“萬科沒有志在必得的項目”，“發揮戰略縱深優勢”等一系列投資策略，并將拿地重心向二、三線城市傾斜。

　　這一投資策略在2009年的市場氛圍下無疑顯得有些保守。如果從拿地金額和同期銷售金額的比例來看，萬科在大型開發企業中處于比較低的水平。2009年萬科的銷售金額繼續蟬聯冠軍，盡管開發規模大，但根據克而瑞的研究報告，年末萬科的土地儲備量排名并沒有進入行業前十。

　　市場分析人士認為，2009年萬科的新增項目大多位于市場比較穩定的二、三線城市，這些城市的房價、地價相對于一線核心城市更加穩定，由于新增項目大多具有較好的區位條件，盈利能力比較有保障，這種投資布局使得萬科在市場出現波動時具有更強的抗風險能力。

　　在萬科2009年的業績推介會上，譚華杰也表示，政策環境方面會發生變化，成交量這個走勢在年內有不確定性，需要繼續觀察。因為萬科在投資上保持了充分的謹慎，現金流是正的，所以公司的現金流非常穩健。如果行業的資金面趨緊比較明顯，對萬科來說，在土地市場上面臨的趨勢比2009年更好一些。

　　年初預定的龐大的開工面積反映出了萬科謹慎中的樂觀。萬科預計2010年新開工面積855萬平方米，同比增長52.5%.

　　萬科一位內部人士對記者表示，萬科看好2010年以后的市場，2010年大量開工，而竣工量有限，這就意味著萬科在渡過了今年的宏觀調控期后，將有大量房源上市。

　　戴德梁行綜合住宅服務董事吳健也有類似的看法，由于新開工到竣工需要兩年時間，萬科2010年新開工面積擴大主要是看好未來市場，但也跟萬科在二線城市擴張有關。

　　不過，不管2010年調控如何變化，萬科的業績已經有了充分的保證。一季報顯示，截至報告期末，公司尚有433.3萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約458.4億元。其中合并報表范圍內已售未結面積393.4萬平方米，合同金額423.3億元，這為2010年業績奠定了良好的基礎。

　　萬科式應對

　　作為中國房地產市場的帶頭大哥，當樓市前景不明時，許多人希望聽到萬科的聲音。實際上，萬科早已表明了態度。

　　2009年，萬科600多億的銷售額，32.1%的凈利潤增長率成為公司歷史上的新高，但相比其他公司在樓市暴漲中動輒翻倍的業績則失色不少，排在第二位的綠城年銷售額已達510億元，保利、中海也分別以430億元、413億元的業績緊隨其后。因此，在2010年的眾多樓市預測里，“踏錯步”的萬科能否坐穩行業龍頭寶座成了一大看點。

　　“必須承認，萬科確實沒有預測到2008年底到2009年初的政策逆轉，以及隨之而來的市場V型反轉。對于這一偶然情況，公司并不后悔。如果回到2008年年初，萬科還是會做出同樣的決定。”譚華杰表示。

　　在中銀國際的分析師田世欣看來，萬科是較早做好市場調整準備的地產公司。他的依據是：一季度萬科銷售的產品中，90平方米以下中小

　　戶型的比例為56%；09年全年至2010年一季度，總共拍得土地權益地價款僅為378億元，僅占同期全部合同銷售收入的48%；雖然也出現了經營性現金凈流出0.62元，但資產負債率和凈負債率仍然保持在68.1%和36.4%的低水平上，手持貨幣資金179億元，為下半年土地市場調整時逢低買入做好了準備。以萬科的謹慎態度，其在調整市場中的表現通常好于一般地產公司。

　　一季報顯示，中西部市場實現銷售面積25.4萬平方米，銷售收入22.1億元，同比分別增長43.1%和81.3%.事實上，從2008年開始，萬科就已經有意識地避開一線城市土地市場“地王”的糾纏。年報顯示，萬科已經進入全國30多個城市，在布局上也是一線、二線、三線并重。在區域布局方面，萬科在珠三角、長三角、環渤海和中西部區域的結算面積占比分別為31.5%、29.2%、27.8%和11.5%，在結算收入中的占比分別為34.0%、31.3%、24.9%和9.8%.

　　另外，2009年年報顯示，從銷售額指標看，在本次調控的一線重點城市中，深圳的份額是10.77%，廣州8.98%，上海9.37%，北京4.95%，合計不到35%，而對比國內大地產商50%的平均水平，萬科有其優勢。

　　在譚華杰看來，萬科轉戰二、三線城市，有其理由。“2009年核心城市土地市場爭奪比較激烈，高溢價成交情況頻頻出現，萬科在拿地方面比較謹慎，主動規避了爭奪過于激烈的土地。相比之下，二、三線城市更容易找到價格合理、收益空間較好的項目資源。”

　　萬科總裁郁亮則估計，2010年銷售面積上，環渤海區域可能會和長三角、珠三角差不多，從金額上，因為環渤海價格可能會偏低一點，大概會占到1/4左右。郁亮還表示，未來萬科三個區域鼎足而立，加上成都、重慶、武漢、西安等西部城市也會迅速成長起來，萬科的整體布局更加均衡。

　　對于最近幾年的穩健，郁亮的解釋是，“萬科這兩年來放慢步伐，調整心態，調整自己的發展模式，這也是對過去快速發展的反思。”郁亮表示，“規模越大反而會使收益水平下降，對開發商來說，不能僅僅只追求自己的效益，而是要追求更加平衡的效益。”

　　另外，2010年1月，萬科宣布，隨著國家對保障性住房的日益重視，萬科在保障性住房方面做了很多探索性的嘗試，這部分項目由政府先期墊付一部分資金，周轉速度快，零風險。