審理預售商品房案件有關法律問題的探討四

　　2．必須有情勢變更的事由
　　即發生了可以導致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續履行的客觀情況。如國家對財政政策、貨幣政策、物價政策或產業政策進行了較大的調整。再如，地方政府依法行使行政權利所做出的決定，如北京市政府為了解決夜間施工擾民問題，于1995年做出的"夜間10點以后至次日6時不得施工"的決定。情勢變更的事由，是適用情勢變更原則的先決條件。只有正確地認定情勢變更的事實，才能審理好這一類糾紛。
　　3．情勢變更發生在預售商品房合同成立并生效以后履行終止以前
　　如果情勢變更在簽訂預售商品房之前就已經發生，應認定當事人已經認識到發生的事實，則合同的成立是以變更的事實為基礎的，因此，不發生情勢變更的問題。如，市政府已經做出夜間10點以后不準施工的決定，開發商仍然以晝夜施工計算工時，因而遲延交付房屋，這種情況則不屬于情勢變更。在簽訂合同時，已變更的事實對當事人不利，而當事人仍然以其為合同內容，則表示當事人自愿承擔風險，所以事后沒有保護的必要。另一方面，情勢變更必須發生在合同履行完畢以前。因為，在合同終止以后，合同關系已經消滅，則不存在適用情勢變更的理由。另外，還應注意情勢變更原則適用的時間問題。如果情勢變更發生在遲延履行合同期間，對于履行合同后的不公平結果，遲延履行合同一方，不得要求減輕或免除責任。因為，如果該方按照約定履行合同，則不會面臨情勢變更的情況。否則，客觀上勢必鼓勵了違約方，對守約方則是顯失公平的。還有一種情況，在預售商品房合同履行期間，發生了情勢變更的情況，當事人并未提出適用情勢變更原則，繼續履行了協議，在合同履行完畢后，是否可以主張適用情勢變更原則。筆者認為，在這種情況下，可視為當事人放棄了主張，一般不予保護。　　
　　4．情勢變更是當事人不可預見的
　　情勢變更必須是當事人不能預見的意外事件造成的。如果當事人在簽訂商品房預售合同時，能夠預見的，則表明其對于該事件可能發生的風險是認可的。風險發生后，不能適用情勢變更原則。如果當事人應該預見而沒有預見的或者雖然預見但是輕信能夠避免而沒有采取預防措施的，說明當事人主觀上有過錯，應當由當事人自行承擔。
　　5．因情勢變更使原合同的履行顯失公平
　　情勢變更發生之后，失去了合同賴以存在的基礎，合同雙方對價關系遭到破壞，如果繼續按原合同約定履行義務，將使合同一方當事人喪失履行合同的利益，顯然有悖于公平原則、等價有償的原則。如開發商與預購方簽訂預購合同后，建設過程中，市場的建筑材料價格暴漲，如果繼續履行合同，開發商非但不能盈利反而由于成本的提高，造成嚴重的虧損。這種情況應該適用情勢變更原則。
　　（二）情勢變更與有關概念的區別
　　1．情勢變更與不可抗力
　　雖然情勢變更與不可抗力有相似之處，但也存在明顯區別。不可抗力與情勢變更都是合同訂立以后發生的，都對合同的效力產生影響，兩者都導致了合同基礎的喪失。對于不可抗力和情勢變更，當事人都不能合理地預見，都是當事人意志以外的客觀事件造成的。兩者的區別在于客觀表現不同，對合同的影響不同，后果不同。情勢變更一般是由重大社會事件引起的，如國家法律、政策的重大改變。如1993年國家針對房地產業發展失控，房地產市場混亂等諸多問題，制定了一系列法律和政策，加強了對房地產業的管理。整頓金融秩序，中央銀行緊縮銀根，對信貸投資實行宏觀調控，使相當一部分正在開發的工程停工和下馬，造成已經簽訂的預售商品房的合同不能正常履行。而不可抗一般是由于重大的自然災害引起的，如地震、水災、臺風等。情勢變更發生后，預售商品房的合同仍然能夠履行，只是履行的結果會造成不公平的后果。不可抗力發生后，預售商品房的合同則全部或部分不能履行或者遲延覆行。適用情勢變更原則的法律后果，可以變更或者解除預售商品房合同，減輕或免除當事人的責任，由雙方當事人共同承擔經濟損失，消除不公平的后果。不可抗力導致預售商品房合同變更或解除時，只要義務人履行了法律規定的有關義務（如通知的義務、防止損失擴大的義務），對義務人的免責是絕對的。
　　2．情勢變更與商業風險
　　情勢變更與商業風險都發生在預售商品房合同的履行期間，甚至會出現相同的原因，如物價變化、貨幣貶值等，但二者之間有著明顯的區別。情勢變更原則在當事人簽訂預售商品房合同時，是不可能預見的，雙方均無過錯。而商業風險在當事人簽訂預售商品房合同時是可以和應該預見的，如果當事人未能預見或者輕信能夠克服，則應歸責于一方當事人的主觀過錯。情勢變更是由于不可預見的重大經濟情事引發的，所導致的風險是異常的。而商業風險的發生與商品房開發商的素質、經驗有關，取決于開發商是否遵循價值規律、是否熟悉和了解房地產市場，房地產市場的供求關系等，這種風險是正常的風險。情勢變更的發生使得預售商品房合同的履行顯失公平，情勢變更原則是對顯失公平后果的法律救濟。而商業風險是商品房開發商可以和應該預見的，與商品房開發商的能力有關，因此，因商業風險造成的經濟損失應由開發商"責任自負".如目前商品房價格糾紛主要是開發商以三大材料漲價、成本增加為由，要求提價，理由是應適用情勢變更原則。筆者認為，開發商在簽訂預售商品房合同時，是根據市場行情確定銷售價格的，對于三大材料是否漲價應當預見的，如果預見失誤，導致建筑成本增加，屬于商業風險，而不屬于情勢變更。因此，應由開發商自行承擔風險。反之，預購方以三大材料跌價為由，要求降低房價，開發商也不會同意的。審理這一類糾紛，應該按照合同約定的價格處理，而不適用情勢變更的原則。