審理預售商品房案件有關法律問題的探討五

　　3．情勢變更與免責條款
　　情勢變更與免責條款都會導致當事人免于繼續履行義務的法律責任。但是二者之間存在著明顯的區別。免責條款既可以免除當事人的責任，又可以通過設立免責條款來限制其未來承擔責任。如當事人在預售商品房合同中約定開發商在施工中遇到重大技術難題不能解決而影響工程進度時，可以不按違約處理。而情勢變更主要導致合同的變更或解除。免責條款是當事人之間根據合同自由的原則所設立的，在合同履行過程中，只要出現了合同所規定的情況，就可以免除責任。而情勢變更原則是由法律所規定的，當事人要求適用情勢變更原則，能否得到支持，必須經過法院對事實進行審查后做出判定。免責條款的適用，不考慮當事人主觀上是否可以預見，只要預售商品房合同中約定的免責事由發生，即可適用免責條款。如施達維訴北京圓明園別墅有限公司預售商品房糾紛一案，雙方簽訂的合同中約定：如果履行合同過程中，發生了預售方無法控制的因素，適用免責條款。后因圓明園公司與該工程的施工方發生糾紛并訴至法院，影響了房屋交付的期限。雙方均認為，以上情況屬于預售方無法控制的因素，應適用免責條款，故商品房預售方未對遲延交付房屋的后果承擔責任。但是情勢變更原則在適用時，要求當事人雙方沒有過錯，情勢變更的發生是不可歸責于合同當事人的。
　　（三）情勢變更原則在處理預售商品房糾紛中的適用后果
　　我們研究情勢變更原則的目的在于消除合同履行中出現的顯失公平的現象，使合同在公平的基礎上得到履行，維護合同當事人利益的平衡。從效力來看，情勢變更原則主要體現在兩個方面，變更合同和解除合同。
　　1．變更合同有關內容，繼續履行合同
　　情勢變更原則在于排除因情況變化而發生的不公平的結果。如果通過變更預售商品房合同的內容，使雙方的權利義務趨于對等，利益平衡關系能夠重新建立，則應繼續履行合同，以維護法律關系和經濟秩序的穩定。如果繼續履行合同，可以采取以下幾種處理方法。
　　（1）延期履行合同。這是在合同履行期間發生了情勢變更而阻礙了合同的如期履行。同時，情事的發生只是暫時的，通過延期履行合同能夠消除不公平的后果。如執行政府限制夜間施工及世界婦女代表大會在北京召開期間，不得施工的規定，影響了施工的進度和竣工日期，在合理計算工時的基礎上，可以判決延期交付預購的房屋，而不解除合同。
　　（2）變更交付的標的物。預售商品房合同中，開發商交付的房屋應該是特定物，因為情勢變更的事由，致使原標的物不能交付的，可以等價的同等質量的同類物代替給付。
　　（3）增減履行標的數額。這一方法主要適用于合同標的價值在量上發生變化并且可以通過價值量的增減，使當事人的利益達到平衡。如房地產開發商進行開發建設首要條件是必須交納土地使用權出讓金，而土地所在的位置對其價格有著很大的影響。又如簽訂預售商品房合同前的僻靜地區，因為城市規劃履行合同期間轉變為商業鬧區，國家提高了土地使用權出讓金，使開發商的建設成本增加，這種由于人為因素導致的房地產價格的大幅度漲落，屬于情勢變更，可以適當提高預購方的房價款。
　　2．解除合同
　　由于情勢變更的發生，導致合同雙方的對價關系完全被破壞，合同的目的已經喪失，通過上述救濟手段，仍然不能消除顯失公平的后果，就應解除合同，以徹底消除顯失公平的現象。
　　在適用情勢變更原則時，應該注意的一個問題是：情勢變更導致合同的變更或解除，因為合同雙方均無過錯，因此，不應追究任何一方的違約責任。應該根據公平地保護當事人合法權益的原則，合情合理地予以處理。如果一方當事人為了消除對自己不利的后果而要求解除合同的同時，也給對方帶來了經濟損失，應給對方適當的補償，以免使對方蒙受不合理的損失。