土地登記的法理和登記機(jī)關(guān)的選擇（二）

　　正是基于上述認(rèn)識(shí)，在建立土地登記制度的國(guó)家或地區(qū)的法律中，一般均認(rèn)為土地登記本身具有強(qiáng)烈的司法意義，而不是只具有行政管理意義。因此，德國(guó)、瑞士等國(guó)家直接建立了以司法機(jī)關(guān)為土地登記機(jī)關(guān)的登記制度，日本等國(guó)建立了以司法行政部門為登記部門的登記制度。我國(guó)30年代建立登記制度時(shí)，本來也是以法院為登記機(jī)關(guān)。但是當(dāng)時(shí)軍閥割據(jù)，法律難以貫徹，故當(dāng)時(shí)的國(guó)家建立了以國(guó)家地政部門為土地登記機(jī)關(guān)的體制，這種體制在臺(tái)灣沿用至今。（注：李鴻毅著《土地法論》，1991年版，第260頁。）但是在司法實(shí)踐中， 臺(tái)灣以地政部門作為土地登記機(jī)關(guān)的做法，其依據(jù)并不是以行政管理作為法理，而仍然是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示原則作為其法理的。
　　1.2．土地權(quán)利登記是具有國(guó)家公信力的法律基礎(chǔ)
　　在建立土地登記的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，土地登記的機(jī)關(guān)有的是法院，有的是司法部門。這種做法，是以土地登記直接或者間接地決定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利，故登記應(yīng)與司法系統(tǒng)建立直接的關(guān)系。如在德國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的爭(zhēng)議直接進(jìn)入訴訟程序，當(dāng)事人在此程序中已經(jīng)不必起訴，而是向上級(jí)法院直接上訴。但不管是在那一種機(jī)關(guān)，這些機(jī)關(guān)都是國(guó)家機(jī)關(guān)。這是因?yàn)椋�土地�?quán)利是涉及國(guó)計(jì)民生的重要權(quán)利，故法律無不要求國(guó)家出面承擔(dān)登記的責(zé)任，以國(guó)家的信譽(yù)和國(guó)家行為的嚴(yán)肅性作為保障，使得土地登記具有取得社會(huì)一體信服的法律效力。這種法律效力，就是土地登記的國(guó)家公信力。這種公信力，是任何民間的證明都不可比擬的。土地登記具有國(guó)家公信力，這是土地登記制度的本質(zhì)特征之一。
　　土地登記具有國(guó)家公信力的法律結(jié)果是：不論當(dāng)事人實(shí)在的土地權(quán)利如何，只能以國(guó)家建立的土地登記簿上記載的權(quán)利為正確的權(quán)利，并依此建立土地權(quán)利的交易秩序；同時(shí)，如果第三人依據(jù)土地登記簿取得登記的權(quán)利，他取得的權(quán)利當(dāng)然應(yīng)該得到保護(hù)。這一保護(hù)的意思是：即使登記的權(quán)利與原權(quán)利可能不一致，或者權(quán)利的出讓不符合原權(quán)利人的本意，但是在權(quán)利的受讓人根據(jù)登記簿取得該權(quán)利時(shí)，受讓人的權(quán)利因?yàn)槭窍嘈艊?guó)家登記而取得的，所以受讓人的權(quán)利不應(yīng)當(dāng)被追奪。所以，這種以登記為正確權(quán)利的效力，是從土地登記的公信力中推定出來的。這種推定，對(duì)保護(hù)善意取得人即根據(jù)土地登記簿取得土地權(quán)利人的利益（而該權(quán)利人的利益其實(shí)是土地權(quán)利的法律秩序的化身）是非常必要的。
　　1.3．土地登記是國(guó)家建立的關(guān)于土地權(quán)利的統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)
　　土地登記為土地權(quán)利交易提供的法律基礎(chǔ)，在國(guó)家法律整個(gè)管轄范圍內(nèi)都能發(fā)揮作用，而且它對(duì)于國(guó)家的任何一個(gè)地域均發(fā)揮同等的作用。這就是說，通過土地登記，國(guó)家為土地權(quán)利提供了在整個(gè)法律實(shí)施范圍內(nèi)有效的法律基礎(chǔ)。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民群眾的生活需要來看，國(guó)家為土地權(quán)利所提供的統(tǒng)一效力意義重大。有了這個(gè)統(tǒng)一的基礎(chǔ)，整個(gè)法律實(shí)施范圍內(nèi)發(fā)生的一切土地權(quán)利交易（實(shí)際上是整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)）才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個(gè)統(tǒng)一基礎(chǔ)，建立公正的、有序的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)制度就是一句空話。
　　2．土地登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一是登記的法理要求
　　1997年9月在臺(tái)灣召開的“海峽兩岸土地法制研討會(huì)”上， 臺(tái)灣的學(xué)者對(duì)大陸目前采取的土地登記（不動(dòng)產(chǎn)登記）機(jī)關(guān)分散在多個(gè)部門的做法，尤其是法律把土地權(quán)利登記和房產(chǎn)權(quán)利登記、林地權(quán)登記以及其他不動(dòng)產(chǎn)登記的“分別登記”，規(guī)定為原則的做法很不理解。因?yàn)椋�在�?dāng)今世界，凡建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的國(guó)家和地區(qū)，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動(dòng)產(chǎn)登記，總是在一個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的。而現(xiàn)在我國(guó)大陸建立的將不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門的做法，與世界其他國(guó)家或地區(qū)的做法均不符合。因此，這些學(xué)者對(duì)這種妨害交易秩序的分散登記的做法有很多疑問。
　　應(yīng)當(dāng)說，臺(tái)灣學(xué)者對(duì)我國(guó)大陸在登記機(jī)關(guān)問題上的擔(dān)心是有道理的，依據(jù)我國(guó)大陸目前建立的登記體制，有6 個(gè)以上的部門正在進(jìn)行著不動(dòng)產(chǎn)登記，另外還有一些部門正在主張自己進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利。但是，從羅馬法以來，確實(shí)沒有將不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門的其他例子。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都采納的是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律制度。我國(guó)大陸的這種做法，原因是從1956年起土地權(quán)利退出了財(cái)產(chǎn)法的范疇，只是在1988年之后才又重新進(jìn)入財(cái)產(chǎn)法范疇。而此時(shí)房產(chǎn)權(quán)、林地權(quán)等已經(jīng)進(jìn)入了財(cái)產(chǎn)法范疇，而且先于土地登記建立了自己的登記制度。這些登記在歷史上也曾發(fā)揮了一定的積極作用，因此得到許多人的支持。我國(guó)現(xiàn)行立法為照顧這一現(xiàn)實(shí)，故采取了不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門的做法。但是，這些在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下或者經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型時(shí)期曾經(jīng)發(fā)揮過積極作用的登記類型，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下是否能夠繼續(xù)發(fā)揮積極作用，這是一個(gè)必須認(rèn)真思考的問題。在認(rèn)真地對(duì)權(quán)利登記的法理進(jìn)行思考之后，我們可以清楚地看出，我國(guó)大陸目前建立的不動(dòng)產(chǎn)分別登記的做法，確實(shí)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的普遍做法是相違背的，更不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的登記法理。因此，根據(jù)土地財(cái)產(chǎn)法即民法物權(quán)法的法理，我國(guó)大陸應(yīng)當(dāng)早日建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律制度。