2009年房地產(chǎn)估價師案例分析真題（2）

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    （一）

    某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，征收土地面積5000㎡，其中建設(shè)用地面積4500㎡，代征地面積500㎡，規(guī)劃建筑面積為15000㎡.甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項(xiàng)目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項(xiàng)目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/㎡，且按每月1%遞增；平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%.

    1.下列關(guān)于在建工程抵押的表述中，正確的是（ ）。

    A.在建工程只有當(dāng)已投入的建設(shè)資金超過總投資的35%時才可以設(shè)定抵押

    B.在建工程只有當(dāng)主體工程結(jié)構(gòu)封頂時才可以設(shè)定抵押

    C.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置

    D.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，優(yōu)先受償順序?yàn)橘彿靠睢⒔ㄖ�工程款、銀行債權(quán)

    2.若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對該在建工程進(jìn)行估價，下列關(guān)于投資利潤率選取的表述中，正確的是（ ）。

    A.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率相同

    B.成本法采用的投資潤率高于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率

    C.成本法采用的投資利潤率低于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率

    D.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率不可比較

    3.采用成本法估價時，土地部分以基準(zhǔn)地價修正法計算的單價為2300元/㎡，則土地總價為（ ）。

    A.1035.0

    B.1066.1

    C.1150.0

    D.1184.5

    4.采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在估價時點(diǎn)為（ ）。

    A.9734.2

    B.10218.3

    C.10407.5

    D.10458.8